Разпределяне на ползването на съсобствена вещ

съсобственост

етажна собственост

разпределяне на ползването

общи части

задължително другарство

Р Е Ш Е Н И Е

№ 661

София, 02.11.2010 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 05 октомври две хиляди и десета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ДИЯНА ЦЕНЕВА

БОНКА ДЕЧЕВА

при участието на секретаря

Даниела Никова

и в присъствието на прокурора

изслуша докладваното от съдията

БОНКА ДЕЧЕВА

гр.дело

1437 /2009 година

Производството е по чл. 290 от ГПК

С определение № 126 от 10.02.2010г. по касационна жалба, подадена от Т. Й. И., С. И. И., П. Т. А. и М. Т. А. е допуснато касационно обжалване на решение 217 от 03.02.2009г., поправено с решение № 971/30.05.2009г., постановени по гр.д.№ 1699/2008г. на П. окръжен съд, с първото от които е отменено решението на П. РС по гр.д.№ 2015/2006г. за разпределение ползването на незастроената част от УПИ ІІ-80 от кв. 6 по плана на[населено място] поле [община], обл. П. при равни права между страните по вариант 2 по заключението на СТЕ, приета от РС и вместо това е разпределено ползването между касаторите, П. К. П., Е. Х. Р., М. П. П. и Х. П. П. по варианта, предложен в заключението на вещите лица от 19.09.2008г. от П. ОС, като на ищците /сега ответници по касация/ се дава дела, оцветен в червено, а на касаторите – дела, оцветен в синьо и за общо ползване се определя част, колорирана в жълто.

В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон, тъй като не е съобразено с правата на страните в съсобствеността на дворното место и създава невъзможност на ответниците да влизат с кола в гаража си, построен до южната стена на сградата поради това, че съществуващата пътека е стеснена, за да се обособи пространство пред прозорците на ищците.

Ответнците по касация П. К. П., Е. Х. Р., М. П. П. и Х. П. П. също молят да се отмени решението, като се разпредели ползването при равни права между страните – по ид.ч..

Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното:

Касационната жалба е подадена против подлежащо на обжалване въззивно решение на П. окръжен съд, изхожда от процесуално легитимирана страна, постъпила е в срок, поради което съдът я преценява като допустима

Разгледана по същество, жалбата е основателна.

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че страните по спора не са съсобственици при равни права, а всяка от тях притежава дял от дворното место, съответстващ на правата й от общите части на сградата, определени по правилата на чл. 40 от ЗС. Така въз основа съдържанието на делбен протокол от 27.12.1974г., в който са отразени стойностите на обектите от построената двуетажна сграда с източен и западен близнак с по две жилища всеки, съдът е определил квотите на страните. Дворното место не е било предмет на делба. Тъй като ищците общо притежават западния близнак с два отделни обекта на всеки от етажите, съдът им е определил съобразно общата им стойност квота от терена 9400/18800 ид.ч., а на ответниците, притежаващи общо източния близнак определената им квота е 9480/18880. Съобразно това, съдът е намерил, че на тези идеални части съответства в най-голяма степен варианта, предложен в първото заключение на вещите лица, прието от ПОС, като е приел, че този вариант съответства и на възможността ищците да ползват пространството под прозорците си на южната стена на сградата.

Първият правен въпрос, по който е допуснато касационно обжалване в хипотезата на чл. 280, ал.1 т.3 от ГПК е дворното место в което е построена сграда етажна собственост обща част ли е, или остава съсобствено при квотите, при които е било придобито преди построяване на сградата и как следва да се определят правата върху него в този случай - дали квотите от съсобствеността следва да се определят по документите за собственост, или при изграждане на етажна собственост в дворното место, правата им върху терена ще се определят по правилото на чл. 40 от ЗС

Съгласно чл. 38 от ЗС, дворното место е обща част към етажната собственост. Това е така обаче само когато всички етажни собственици са съсобственици и на дворното место и те са изразили изрично воля дворното место да бъде обща част. Те могат да уговорят обаче дворното место да остане съсобствено. В този смисъл положението на земята върху която е изградена сграда етажна собственост е сходно /но не аналогично/ с това на общите части по предназначение, защото зависи от волята на съсобствениците. Това разбиране произтича от възможността, предвидена в чл. 63 от ЗС, сграда, или самостоятелен обект на гражданския оборот да се притежава от правен субект отделно от правото на собственост върху терена. Възможно е част от съсобственците на терена да не притежават обекти от етажната собственост, защото са учредили само право на строеж В този случай след построяване на сградата – етажна собственост те не изгубват правото на собственост върху терена, или идеална част от него, защото съгласно чл. 99 от ЗС правото на собственост не се изгубва освен ако друг не го придобие. Притежателят на правото на строеж придобива сградата, или самостоятелен обект от нея, но той не придобива с изграждането й правото на собственост върху терена. Нормата на чл. 40 от ЗС определя начина на разпределение на дяловете на собствениците в общите части, но тя няма отчуждително действие по отношение на собствениците на терена, които не притежават обекти от етажната собственост. Щом собствеността върху сградата, или части от нея може да принадлежи на лица, притежаващи право на строеж различни от собствениците на терена, то и дворното место придобива статут на обща част на етажната собственост само по волята на страните. В този случай собственика на отделен обект от етажната собственост притежава правото на строеж за него без да притежава идеална част от терена.. Този извод се подкрепя и по аргумент на по-силното основание, произтичащ от изменението на чл. 66, ал.2 от ЗС /ДВ бр. 33/1996г., който допуска да се уговори при учредяване на право на строеж с погиване на постройката, то да се погаси, т.е. да се прехвърли обект на собственост без правото на строеж за него. Аргумент в тази насока е и обстоятелството, че дворното место може да е със значително по-голяма площ, която да не изчерпва нуждите на етажната собственост и да може да има и друго предназначение Ако обаче етажните собственици изразят воля дворното место, на което са съсобственици да бъде обща част, то правата върху него се определят по правилото на чл. 40 от ЗС.

В случаите когато етажните собственици не са собственици на дворното место, или не са единствени съсобственици на дворното место, а има и други лица – съсобственици, които не са етажни собственици, разпределението на правото на ползване върху дворното место може да стане само по реда на чл. 32, ал.2 от ЗС, тъй като етажните собственици не могат да вземат решение за начина на ползване на дворното место, което не е обща част, а е съсобствено.

От доказателствата по делото се установява, че праводателите на страните са купили от И. Р. и Й. Р. с нот. акт № 26,т.VІІІ1/.06.1970г. съответно Х. Д. 300/1180 ид.ч., а И. М. – 380/1180 ид.ч. от парцел ІІ-36, кв. 39 по плана на селото от 1931г. През 1971г. по искане на съсобствениците с нот. заверено заявление е извършено частично изменение на първия план, като от парцели І-36 и ІІ-36 са образувани три нови парцела І-36, ІІ-36 и V-36. Бившите собственици на парцели ІІ-36 и ІІІ-36 са станали съсобственици на новообразуваните три парцела и не са извършили делба на правото на собственост върху тях. Изменението на плана има вещно правно действие, но то не поделя съсобствеността между съсобствениците. На образувания с това изменение парцел ІІ-36 Х. Д. и Иван М. не са останали единствени собственици, защото съсобствеността не е поделена с техните продавачи. Предвид обособяването на самостоятелен парцел и извършеното съвладение върху него, те са могли да го придобият по давност, но до този момент няма придобиване по давност, а тя не се прилага служебно. Със спогодба от 27.12.1974г. наследниците на двамата купувачи поделят правото на собственост само върху жилищната сграда, построена в съсобственото дворно место.. По плана от 1975г. парцела се запазва, но вече с площ 740 кв.м..

При така изложеното, не са установени правата на страните върху дворното место. Делото е останало неизяснено относно това придобили ли са наследодателите на страните, респективно те самите останалата идеална част от парцела, която не са купили от Ружини през 1970г. С намаляването на площта му правото на собственост не се концентрира само за тях. В производството по чл. 32, ал.2 от ЗС всички съсобственици са необходими задължителни другари и следва да участват. До колкото при разделянето на сградата дворното место не е било включено в предмета на делбата и са го третирали за съсобствено, страните са изразили воля то да остане такова, а не да бъде обща част към учредената етажна собственост още повече, че в съсобствеността към този момент е имало и други съсобственици, чийто права не се установява да са изгубени. С оглед това разпределението на ползването следва да стане по съдебен ред, а не по реда на управлението на общите части от етажната собственост.

Въззивното решение е неправилно, защото съдът е приел, че дворното место също е обща част към етажната собственост и сам е определил размера на дяловете от дворното место без да могат страните да вземат отношение по този въпрос, който е от компетенцията на експерт. Решението е неправилно, защото определените от съда дялове от дворното место, като обща част не са били равни, а при неравенство въпроса за разпределението на двора е от компетенцията на общото събрание. На последно место решението е неправилно и защото така определените от съда идеални части в решението не кореспондират на някой от вариантите за ползване.

За изясняване на въпроса кои са съсобственици на дворното место и при какви квоти и евентуално за конституиране на неучастващите съсобственици, както и за определяне на вариант за разпределение на ползването, който да отговаря на правата на страните, делото следва да се върне за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд. Новия вариант за разпределение на ползването следва да е съобразен освен с дяловете на страните от съсобствеността и с установения от страните начин на ползване на индивидуалните постройки. Това е установен от практиката критерий, който кореспондира на целта на производството по спорна съдебна администрация по чл. 32, ал.2 от ЗС – да обезпечи максимално удобен и безкомфликтен начин на ползване на съсобствената вещ.

Водим от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ

решение 217 от 03.02.2009г., поправено с решение № 971/30.05.2009г., постановени по гр.д.№ 1699/2008г. на П. окръжен съд

ВРЪЩА

делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: