При тълкуване на договор за продажба, сключен с нотариален акт, следва ли да се вземат предвид доказателствата, представени пред нотариуса за изповядване на сделката и да се отчете грешката на техническите органи за индивидуализирането на имота по действащия устройствен план , за да се установи действителната воля на страните по отношение на прехвърления имот?

чл. 20 ЗЗД чл. 183 ЗЗД 

2Р Е Ш Е Н И ЕN 107 гр. София 07.07.2017 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение в съдебно заседание на четиринадесети юни две хиляди и седемнадесета година в състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИР ВЛАХОВ

ЧЛЕНОВЕ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА

ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА

при участието на секретаря Анета Иванова

като разгледа докладваното от съдията Бранислава Павлова

гражданско дело N 4580/ 2016 г. по описа на Гражданска колегия, първо отделение, за да се произнесе съобрази:

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.

П. К. С. е обжалвала въззивното решение на Пернишкия окръжен съд № 220 от 27.06.2016г. по гр.д.№ 270/2016г. в частта, в която е отменено решението на Пернишкия районен съд № 156 от 24.02.2016 г. по гражданско дело № 4786/2015 год. по иска с правно основание чл. 108 ЗС и той е уважен за по 4/12 идеални части за всеки един от ищците.

Ответниците изразяват становище, че жалбата е неоснователна и молят обжалваното решение да бъде оставено в сила.

Касационната жалба е приета за допустима и е допусната за разглеждане по същество с определение по чл. 288 ГПК № 206 от 05.04.2017г. на основание чл. 280 ал.1 т.3 ГПК по правния въпрос: „При тълкуване на договор за продажба, сключен с нотариален акт, следва ли да се вземат предвид доказателствата, представени пред нотариуса за изповядване на сделката и да се отчете грешката на техническите органи за индивидуализирането на имота по действащия устройствен план , за да се установи действителната воля на страните по отношение на прехвърления имот“.

Върховният касационен съд, първо гражданско отделение обсъди доводите на страните и намира следното:

1.По правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване.

При сключване на договор за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти, те следва да бъдат описани с присъщите им индивидуализиращи признаци. За урегулираните поземлени имоти това са местонахождение, площ, плана, по който са заснети, номера по плана и съседите. При прехвърляне на сгради следва да бъдат посочени техният вид и предназначение, застроената площ, етажността и др. , както и имотът в който са построени според неговия актуален устройствен статут. При неяснота или липса на определен индивидуализиращ признак на недвижимия имот, предмет на разпореждането, действителната воля на страните подлежи на тълкуване на основание чл. 20 ЗЗД като тя следва да се разкрие както от клаузите в договора , така и от обстоятелства и факти, стоящи извън текста на договора - решение № 202 от 13.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 680/2011г., постановено по реда на чл. 290 и сл. ГПК. От това тълкуване следва, че за изясняване на волята на страните досежно обекта на прехвърлянето, могат да бъдат съобразени и документите, които са представени пред нотариуса, както и да бъде отчетена грешката на техническите органи, издали удостоверение за идентичност по отменения и действащ план.

2. По основателността на касационната жалба.

Предявен е иск от В. Д. И. и Е. Д. Е., починал в хода на касационното производство и заместен в процеса на основание чл. 227 ГПК от законния наследник - малолетния му син Е. Е. Е., действащ чрез своята майка и законна представителка Д. А. Ц., против П. К. С. с правно основание чл. 108 ЗС за установяване на собствеността на ищците и осъждане на ответницата да им предаде владението на масивна двуетажна жилищна сграда, със застроена площ от 60 кв.м., състояща се от мазе и два етажа, построена в УПИ ХІ-1113 по действащия регулационен план на [населено място], [община]. Предявени са и евентуални искове с правно основание чл.26, ал.2 пр.4 ЗЗД и чл.34 ЗЗД, и чл.87 ал.3 ЗЗД и чл.55 ал.1 ЗЗД.

С обжалваното решение Пернишкият окръжен съд е отменил решението на Пернишкия районен съд № 156 от 24.02.2016 г. по гражданско дело № 4786/2015 г. в частта, с която предявеният иск по чл.108 от ЗС е отхвърлен до пълния му размер - по 4/12 идеални части за всеки един от ищците. Решавайки делото по същество, въззивният съд е приел за установено по отношение на П. К. С., че В. Д. И. и Е. Д. Е. са собственици на по 4/12 ид.ч.от масивната двуетажна жилищна сграда, построена в урегулиран поземлен имот ХІ-1113 кв. 111 по регулационен план на [населено място] , [община] и е осъдил П. К. С. предаде владението на тази идеална част на В. Д. И. и Е. Д. Е.. Съдът е отменил отхвърлителното първоинстанционно решение по предявените евентуални искове и ги е оставил без разглеждане.

По иска с правно основание чл. 108 ЗС въззивният съд е приел, че В. Д. И. и Е. Д. Е. са придобили по наследствено правоприемство на основание чл. 5 ал.1 ЗН от майка си Я. А. Н. по 1/6 ид.ч. и от баща си Д. Е. Н. по 2/6 ид.ч. от процесния имот. Приел е, че договорът оформен с нот. акт 138/2014г., на нотариус М. М., вписана под № 63 в регистъра на нотариалната камара , с който Д. Е. Н. е прехвърлил на П. К. С. 4/6 идеални части от жилищна сграда, построена в УПИ ІХ-1111 кв. 111 по плана на [населено място] не е породил вещноправно действие. Съдът е изложил съображения, че Д. Е. Н. не е бил собственик на прехвърления имот, а на друг имот , заснет като УПИ ІХ-1113 кв. 111 по същия план. Двата имота са различни както по номера на парцелите, така и по площ, граници и местонахождение, те дори не са съседни, а се намират на разстояние един от друг. Според въззивния съд не би могло да се приеме, че е налице грешка , която да бъде поправена в нотариалното производство , тъй като затова следва да присъстват и двете страни, което е обективно невъзможно, по пътя на тълкуването също не може да се приеме , че е прехвърлен имота, притежаван от наследодателя на ищците. При тези мотиви съдът не е зачел правните последици на договора, сключен с нот.акт 238/2014г. и е уважил предявените ревандикационни искове общо на двамата ищци за 4/6 идеални части, придобити по наследство след смъртта на баща им Д. Е. Н., починал на 28.07.2014г.

По съображенията, изложени по правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване, е основателен доводът на касаторката П. К. С. за допуснато нарушение на чл. 20 ЗЗД при тълкуване на договора, сключен с нот.акт № 138/2014г. От доказателствата по делото е установено, че на Д. Е. Н. е учредено възмездно по време на брака му с Я. А. Н. с договор от 07.12.1974г. право на строеж на жилищна сграда , върху държавно дворно място, съставляващо парцел V-993 кв.10 по плана на [населено място]. Представени са и доказателства, че сградата е построена въз основа на протокол и дадена строителна линия и ниво от 26. 05.1976г. и одобрен архитектурен проект, като двуетажна еднофамилна със застроена площ от 60 кв.м. От заключението на назначеното по делото вещо лице и представеното по делото удостоверение от 14.03.2015г. е изяснено, че по действащия регулационен план на [населено място], [община], утвърден със заповед № 2070 от 17.11.2000г. на парцел V-993 кв.10 на селото от плана от 1961г. отговаря парцел УПИ ХІ-1113 кв. 111. При изповядване на сделката по нот.акт № 138/2014г., видно от материалите от нотариално дело, е представено удостоверение № 14 ТР 1833 от 13.05.2014г., в което е посочено, че на парцел V-993 кв.10 по договора за суперфиция от 07.12.1974г. отговаря УПИ Х-1111 кв.111 по сега действащия план на [населено място], представени са данъчна оценка на жилището, построено в имот V-993 [населено място] със застроена площ от 60 кв.м. , както и договорът, с който е отстъпено правото на строеж. Тези доказателства следва да бъдат съобразени при тълкуване на договора, с който страните са изразили съгласие да прехвърлят сграда, съответстваща по описание на сградата, придобита въз основа на отстъпеното право на строеж. Изброените доказателства несъмнено разкриват съгласието на договарящите да бъде прехвърлена именно сградата в бившия парцел V-993 кв.10 по плана на [населено място] от 1961г. , която прехвърлителят е притежавал, а посочването на грешен номер на имота по действащия план, което определя и съседите на имота, е съобразено с издаденото удостоверение № 14 ТР 1833 от 13.05.2014г. от [община], в което е посочено , че УПИ в ІХ-111 кв.111 по сега действащия регулационен план е идентичен с парцел УПИ V-993. Следва при тълкуване на договора да бъде съобразено и това, че предмет на договора е само сграда, а дворното място, в което се намира, макар и съществен, е само един от индивидуализиращите й признаци. Всички тези обстоятелства дават основание да се приеме, че волята на страните по нот.акт № 138/2014г. е да бъде прехвърлена сградата в УПИ ХІ-1113 кв. 111 по плана на [населено място], а не сграда в друг имот. Следователно договорът е породил вещноправно действие и легитимира ответницата П. К. С. за собственик на 4/6 ид.ч. от процесния имот.

По изложените съображения обжалваното решение следва да се отмени като постановено в нарушение на закона на основание чл. 281 ал.1 т.3 ГПК по иска с правно основание чл. 108 ЗС и делото да се реши по същество от касационната инстанция. Поради извършеното валидно разпореждане приживе от Д. Е. Н. с притежаваните от него 4/6 ид.ч. от жилищната сграда, ищците не са могли да придобият тези идеални части по наследствено правоприемство, тъй като имотът не е бил в патримониума на техния наследодател при откриване на наследството. Ето защо предявеният от В. Д. И. и Е. Е. Е., малолетен, действащ чрез своята майка и законна представителка Д. А. Ц., наследил първоначалния ищец Е. Д. Е., починал на 08.03.2017г. против П. К. С. иск с правно основание чл. 108 ЗС, основан на липсата на вещнопрехвърлителен ефект на договора, сключен с нот. акт № 138/2014г. за 4/6 ид.ч. от имота , следва да бъде отхвърлен.

При този изход на спора по главния иск, обжалваното решение следва да се отмени и в частта, в която е отменено първоинстанционното решение в отхвърлителната му част по евентуалните искове и те са оставени без разглеждане. Поради уважаване на главния иск , делото следва да се върне за ново разглеждане от друг състав на Пернишкия окръжен съд за разглеждането на евентуалните искове по същество.

При новото разглеждане на делото въззивният съд следва с оглед крайния изход на делото по всички искове, да се произнесе и по разноските по делото като съобрази и тези, направени пред касационната инстанция.

Воден от горното Върховният касационен съд, първо гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивното решение на Пернишкия окръжен съд № 220 от 27.06.2016г. по гр.д.№ 270/2016г. в частта, в която е отменено решението на Пернишкия районен съд № 156 от 24.02.2016 г. по гражданско дело № 4786/2015 год. и е уважен иска с правно основание чл. 108 ЗС за по 4/12 ид.ч. за всеки от ищците или общо 4/6 ид.ч. и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от В. Д. И. от [населено място] , [община], [улица] вх.Б ет.1 ап.16 и от Е. Е. Е., действащ чрез своята майка и законна представителка Д. А. Ц., [населено място], [община] против П. К. С. от [населено място], [община], [улица]бл. 37 вх. Е ет.7 ап.125 с правно основание чл. 108 ЗС за установяване, че ищците са собственици на по 4/12 ид.ч. всеки от следния имот: масивна двуетажна жилищна сграда, състояща се от мазе и два етажа, със ЗП от 60 кв.м., построена в УПИ ХІ -1113, кв. 111 по регулационния план на [населено място], [община], утвърден със заповед № 2070/17.11.2000г., както и на правото на строеж върху дворното място и за осъждане на П. К. С. да им предаде владението на тази част от имота.

ОТМЕНЯ въззивното решение на Пернишкия окръжен съд № 220 от 27.06.2016г. по гр.д.№ 270/2016г. в частта, в която е отменено решението на Пернишкия районен съд № 156 от 24.02.2016 г. по гражданско дело № 4786/2015 год. в частта, в която са отхвърлени евентуалните искове с правно основание чл.26 ал.2 пр.4 от ЗЗД и чл.34 от ЗЗД и чл. 87 ал.3 ЗЗД и в тази част

ВРЪЩА делото на Пернишкия окръжен съд за ново разглеждане от друг състав.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: