Може ли договор за наем на общински нежилищен имот, след изтичане на срока и при липса на противопоставяне от наемодателя, да се трансформира в безсрочен, при императивния характер на нормата на чл.14 от ЗОС.

чл. 236 ЗЗД чл. 14 ЗОС 
Въведеният от законодателя специален режим за отдаване под наем на части от имоти, публична общинска собственост: след проведен търг или конкурс и на база решение на ОбС и за определен в закона срок, изключва приложението на общото правило на чл.236, ал.1 от ЗЗД, позволяващо след изтичането на договорения конкретен срок на действие на наемния договор, при непротивопоставяне от наемодателя на продължаващото от страна на наемателя ползване на вещта, договорът да се счита за трансформиран в безсрочен.

Р Е Ш Е Н И Е

№. 97

гр. София,07.07.2017 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, ТК, II отделение, в открито заседание на двадесет и пети април, две хиляди и седемнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА

ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ МАРКОВ

СВЕТЛА ЧОРБАДЖИЕВА

като разгледа докладваното от съдия Марков т.д.№1108 по описа за 2016 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на [община] срещу решение №4 от 08.01.2016 г. по в.гр.д.№632/2015 г. на АС Пловдив. С обжалваното решение е потвърдено решение №1302 от 14.07.2015 г. по гр.д.№2248/2014 г. на ОС Пловдив, с което е отхвърлен предявеният от [община] срещу [фирма] иск за сумата от 33 396 лв., обезщетение за ползване на нает недвижим имот за периода 01.04.2010 г. – 30.11.2013 г. след изтичане срока на договор за наем №133 от 25.02.2005 г.

В жалбата се излагат съображения, че решението е неправилно поради съществени нарушения на съдопроизводствените правила, нарушение на материалния закон и поради необоснованост. Посочва се, че сключеният между страните договор за наем не се е трансформирал в безсрочен, с оглед специалните правила, разписани в чл.14 от ЗОС, като предвид установеното по делото ползване на имота от страна на ответника, продължило и след прекратяване на договора за наем, се дължи обезщетение на основание чл.236, ал.2 от ЗЗД за процесния период. В този смисъл се иска отмяна на обжалваното решение и уважаване на предявения иск, както и присъждане на направените разноски за всички инстанции.

Ответникът по касация [фирма] не заявява становище.

С определение №903 от 15.12.2016 г., решението е допуснато до касационно обжалване на основание чл.280, ал.1, т.1 от ГПК по въпроса: Може ли договор за наем на общински нежилищен имот, след изтичане на срока и при липса на противопоставяне от наемодателя, да се трансформира в безсрочен, при императивния характер на нормата на чл.14 от ЗОС.

Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, като прецени данните по делото и наведените от страните доводи, намира следното:

За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че предвид липсата на данни за противопоставяне от страна на наемодателя [община] на ползването на наетия общински нежилищен имот от страна на ответника след изтичането на срока на договора за наем, договорът за наем на общински имот е бил продължен за неопределен срок, който включва и периода, за който се претендира обезщетение, поради и което претенцията за заплащането на последното е неоснователна.

По въпроса, по който е допуснато касационно обжалване, е формирана задължителна, споделяна изцяло и от настоящия състав, практика на ВКС, обективирана в решение №172 от 16.12.2015 г. по т.д.№3065/2014 г. на ВКС, ТК, в което е прието, че въведеният от законодателя специален режим за отдаване под наем на части от имоти, публична общинска собственост: след проведен търг или конкурс и на база решение на ОбС и за определен в закона срок, изключва приложението на общото правило на чл.236, ал.1 от ЗЗД, позволяващо след изтичането на договорения конкретен срок на действие на наемния договор, при непротивопоставяне от наемодателя на продължаващото от страна на наемателя ползване на вещта, договорът да се счита за трансформиран в безсрочен.

Посоченият специален режим, съвпада с условията и реда на отдаване под наем на нежилищни имоти – частна общинска собственост /извън хипотезите на чл.14, ал.4, ал.5 и ал.6 от ЗОС/, въведени с разпоредбата на чл.14, ал.2 от ЗОС, с оглед което отговорът на поставения въпрос е в следния смисъл: договор за наем на общински нежилищен имот – публична или частна общинска собственост, сключен по реда и условията на чл.14, ал.2 от ЗОС, след изтичане на договорения конкретен срок на действие, при липса на противопоставяне от наемодателя на продължаващото ползване на вещта от страна на наемателя, не може да се трансформира в безсрочен.

По основателността на касационната жалба:

По делото не се установява, че след изтичане на срока на действие на процесния договор за наем - на 14.02.2010 г., ответникът е изпълнил задължението си да върне наетата вещ - връщането е двустранен акт на страните по договора, като наемателят следва да върне вещта на наемодателя, а не просто да я опразни или да я изостави /ето защо е без значение обстоятелството, кога наетият имот е напуснат, респективно, кога наемателят е изнесъл или дали е изнесъл от там вещите си/. В този смисъл и с оглед отговора на правния въпрос, неправилен е изводът, направен в обжалваното решение, че предвид липсата на данни за противопоставяне от страна на наемодателя [община] на ползването на наетия общински нежилищен имот от страна на ответника след изтичането на срока на договора за наем, договорът за наем е бил продължен за неопределен срок, който включва и периода, за който се претендира обезщетение. За продължилото след прекратяване на договора ползване, ответникът дължи обезщетение, което за процесния период 01.04.2010 г. - 30.11.2013 г., възлиза в размер на 33 396 лв., като предвид характера на това вземане, срокът за погасяването му е петгодишен и видно от данните по делото към момента на предявяване на иска – 16.07.2014 г., този срок не е изтекъл - направеното от ответника възражение в тази насока, се явява неоснователно.

С оглед изложеното и на основание чл.293, ал.1, вр. ал.2 от ГПК въззивното решение и потвърденото с него първоинстанционно решение следва да бъдат отменени като неправилни, а тъй като не се налага повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия, спорът следва да се разреши по същество и посоченият иск следва да бъде уважен.

Предвид изхода на делото, ответникът дължи на ищеца заплащане на сумата от 697.92 лв., разноски за държавна такса пред ВКС, сумата от 667.92 лв., разноски за държавна такса във въззивното производство и сумата от 1335.84 лв., разноски за държавна такса пред първоинстанционния съд, като предвид липсата на доказателство за направени разноски за адвокатско възнаграждение, такива не следва да бъдат присъждани..

Мотивиран от горното, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение,

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение №4 от 08.01.2016 г. по в.гр.д.№632/2015 г. на АС Пловдив и потвърденото с него решение №1302 от 14.07.2015 г. по гр.д.№2248/2014 г. на ОС Пловдив, вместо което ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА [фирма][ЕИК] да заплати на [община] на основание чл.236, ал.2 от ЗЗД сумата от 33 396 лв., обезщетение за ползване на недвижим имот за периода 01.04.2010 г. – 30.11.2013 г. след изтичане срока на договор за наем №133 от 25.02.2005 г., ведно със законната лихва от 16.07.2014 г. до окончателното изплащане.

ОСЪЖДА ЗЧ-2001” Е.[ЕИК] да заплати на [община] сумата от 697.92 лв., разноски пред ВКС, сумата от 667.92 лв., разноски за въззивното производство и сумата от 1335.84 лв., разноски пред първоинстанционния съд.

Решението не може да се обжалва.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.