Уговорките за други престационни задължения – довършване строителството на сграда и снабдяването с удостоверение за въвеждане в експлоатация по чл.177, ал.3 от ЗУТ в предварителния договор за покупко–продажба на недвижими имот, прекратяват ли се със сключването на окончателен договор за покупко–продажба на имота?

чл. 19 ЗЗД чл. 177, ал. 3 ЗУТ 
В смесените договори /инкорпориращи в себе си предварителен договор за продажба на недвижим имот и договор за изработка - за извършване строителството на имота от продавача, който в този случай се явява и изпълнител/, наред с основното организационно задължение по предварителния договор - за сключване на окончателен такъв, възникват и различните по своя характер други - престационни задължения, които могат да бъдат изменени или прекратени само по взаимно съгласие на страните или пък да бъдат погасени чрез изпълнение или чрез друг погасителен способ. Със сключването на обещания окончателен договор се погасява поради неговото изпълнение, именно и единствено посоченото по-горе основно организационно задължение на страните по предварителния договор. Останалите поети с клаузите на този договор престационни задължения /за построяването и/или за предаването на имота, за плащането на продажната цена/възнаграждението за изработката в уговорения срок и пр./, ако не са изпълнени или погасени по друг начин, или ако не са изменени, или прекратени по взаимно съгласие на страните, обективирано в окончателния договор, или в друго споразумение между тях, продължават да съществуват, дори и да не са преповторени в окончателния договор, като за запазване на действието им не е необходимо и той да препраща към предварителния договор.

Вж. решение № 201 от 02.05.2012 г. по гр.д. № 884/2011 г. на ВКС, ГК.


Р Е Ш Е Н И Е

№ 96

гр. София,07.07.2017 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, ТК, II отделение, в открито заседание на двадесет и пети април, две хиляди и седемнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА

ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ МАРКОВ

СВЕТЛА ЧОРБАДЖИЕВА

като разгледа докладваното от съдия Марков т.д.№722 по описа за 2016 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Р. И. М. срещу решение №215 от 05.11.2015 г. по в.т.д.№41/2015 г. на ОС Габрово. С решението в обжалваната му част, след частична отмяна на решение №508 от 05.06.2015 г. по гр.д.№3038/2013 г. на РС Габрово, е отхвърлен предявеният от Р. И. М. срещу П. П. Н. в качеството му на [фирма] иск по чл.79, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да завърши находящата се в [населено място], [улица] сграда №2, с идентификатор 14218.519.201, в която се намира апартамент №1, с идентификатор 14218.519.201.2.1 и да снабди Р. И. М. с Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа /обр.15 към чл.7, ал.3, т.15 от Наредба №3 от 31.07.2003 г./ и Удостоверение за въвеждане в експлоатация /съгласно чл.177, ал.3 от ЗУТ/.

В жалбата се излагат съображения, че решението е неправилно поради съществени нарушения на съдопроизводствените правила, нарушение на материалния закон и поради необоснованост.

Ответникът по касация П. П. Н. в качеството му на [фирма] заявява становище за липса на основания за допускане на касационно обжалване, евентуално за неоснователност на жалбата.

С определение №902 от 15.12.2016 г., решението е допуснато до касационно обжалване на основание чл.280, ал.1, т.1 от ГПК по въпроса: Уговорките за други престационни задължения – довършване строителството на сграда и снабдяването с удостоверение за въвеждане в експлоатация по чл.177, ал.3 от ЗУТ в предварителния договор за покупко–продажба на недвижими имот, прекратяват ли се със сключването на окончателен договор за покупко–продажба на имота.

Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, като прецени данните по делото и наведените от страните доводи, намира следното:

За да постанови обжалваното решение въззивният съд е възприел изводите на първоинстанционния съд, че разрешението за строеж е издадено в полза на П. П. Н., който е субектът, оправомощен да подаде заявление за въвеждане на обекта в експлоатация и тъй като в стопански аспект едноличният търговец се припокрива с физическото лице, то [фирма] е във възможност да изпълни задълженията си по сключения предварителен договор за предаване на апартамента с Акт обр.16, задължителен етап към който е снабдяването и с Акт обр.15. Посочил е обаче, че в случая е налице оформен с нотариален акт окончателен договор за покупко-продажба, със сключването, на който, уговорените права и задължения по предварителния договор между страните са приключили – последният е имал действие до сключването на окончателния договор, в който липсват споразумения между страните да се довърши сградата.

Отговорът на правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване, се съдържа в решение №201 от 02.05.2012 г. по гр.д.№884/2011 г. на ВКС, ГК, възприемащо, споделяното и от настоящия състав разрешение, според което в смесените договори /инкорпориращи в себе си предварителен договор за продажба на недвижим имот и договор за изработка - за извършване строителството на имота от продавача, който в този случай се явява и изпълнител/, наред с основното организационно задължение по предварителния договор - за сключване на окончателен такъв, възникват и различните по своя характер други - престационни задължения, които могат да бъдат изменени или прекратени само по взаимно съгласие на страните или пък да бъдат погасени чрез изпълнение или чрез друг погасителен способ. Със сключването на обещания окончателен договор се погасява поради неговото изпълнение, именно и единствено посоченото по-горе основно организационно задължение на страните по предварителния договор. Останалите поети с клаузите на този договор престационни задължения /за построяването и/или за предаването на имота, за плащането на продажната цена/възнаграждението за изработката в уговорения срок и пр./, ако не са изпълнени или погасени по друг начин, или ако не са изменени, или прекратени по взаимно съгласие на страните, обективирано в окончателния договор, или в друго споразумение между тях, продължават да съществуват, дори и да не са преповторени в окончателния договор, като за запазване на действието им не е необходимо и той да препраща към предварителния договор.

По основателността на касационната жалба:

На 04.12.2006 г. между ищеца, като възложител и купувач и ответника, като изпълнител и продавач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, по силата на който ответникът се е задължил да извърши строително-монтажни работи на четириетажна жилищна сграда в УПИ Х. от кв.38 по действащия устройствен план на [населено място] - 51 част и да прехвърли на ищеца собствеността на апартамент №1 в посочената сграда, като съгласно чл.8 от договора, срокът за изпълнение на работите е 18 месеца, в който срок изпълнителят е следвало да извърши и предаде на възложителя апартамента, с акт образец 16 за въвеждане на строежа в експлоатация.

С нотариален акт за продажба на недвижим имот № 192, том III, peг. № 6134, дело 506 от 30.12.2008 г. на нотариус А. Ц. с рег.№ 359 и район на действие РС Г., ответникът прехвърлил на ищеца правото на собственост върху самостоятелен обект, ап.№1, ет.1, завършен в груб строеж в сграда с идентификатор 14218.519.201.2.1, с адрес на обекта, [населено място], [улица], за който не се спори, че е идентичен с апартамента, предмет на предварителния договор.

Доколкото по делото е безспорно, че в срока по чл.8 от предварителния договор, а и до настоящия момент, ответникът не е изпълнил уговореното, наред с основното организационно задължение по предварителния договор, престационно задължение да предаде на възложителя апартамента, предмет на договора, с акт образец 16 за въвеждане на строежа в експлоатация и с оглед дадения отговор на правния въпрос, решението на въззивния съд в обжалваната част, с която е възприето становище, че със сключването окончателния договор, уговорените права и задължения по предварителния договор между страните са приключили, тъй като последният е имал действие до сключването на окончателния договор, в който липсват споразумения между страните да се довърши сградата, е неправилно.

В този смисъл решението в тази част следва да бъде отменено на основание чл.293, ал.1, вр. ал.2 от ГПК /както и в частта, с която Р. И. М. е осъден да заплати на П. П. Н. в качеството му на [фирма] разноски над сумата от 80 лв./, а тъй като не се налага повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия, спорът следва да се разреши по същество, като искът по чл.79, ал.1 от ЗЗД следва да бъде уважен, без да се обсъжда наведеното в първото заседание по делото пред първоинстанционния съд, извън срока за отговор на исковата молба по чл.131, ал.1 от ГПК, възражение на ответника за изтекла погасителна давност.

С оглед изхода на спора, ответникът по касация дължи на касатора направени разноски пред ВКС в размер на 670 лв.

Мотивиран от горното, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение,

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение №215 от 05.11.2015 г. по в.т.д.№41/2015 г. на ОС Габрово, поправено с решение №13 от 06.01.2016 г. за поправка на очевидна фактическа грешка, в частта, с която след частична отмяна на решение №508 от 05.06.2015 г. по гр.д.№3038/2013 г. на РС Габрово, е отхвърлен предявеният от Р. И. М. срещу П. П. Н. в качеството му на [фирма] иск по чл.79, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да завърши находящата се в [населено място], [улица] сграда №2, с идентификатор 14218.519.201, в която се намира апартамент №1, с идентификатор 14218.519.201.2.1 и да снабди Р. И. М. с Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа /обр.15 към чл.7, ал.3, т.15 от Наредба №3 от 31.07.2003 г./ и Удостоверение за въвеждане в експлоатация /съгласно чл.177, ал.3 от ЗУТ/ и в частта, с която Р. И. М. е осъден да заплати на П. П. Н. в качеството му на [фирма] разноски над сумата от 80 лв., вместо което ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА П. П. Н. в качеството му на [фирма][ЕИК] на основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, да завърши находящата се в [населено място], [улица], сграда №2, с идентификатор 14218.519.201, в която се намира апартамент №1, с идентификатор 14218.519.201.2.1 по кадастралната карта, одобрена със заповед №РД-18-64 от 26.10.2007 г. на Изпълнителния директор на АГКК, изменена със заповед №КД-14-07802 от 11.07.2008 г. на Началника на С.-гр.Г. и да снабди Р. И. М. [ЕГН] с Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа /обр.15 към чл.7, ал.3, т.15 от Наредба №3 от 31.07.2003 г./ и Удостоверение за въвеждане в експлоатация /съгласно чл.177, ал.3 от ЗУТ/.

ОСЪЖДА П. П. Н. в качеството му на [фирма] ЕИК[ЕИК] да заплати на Р. И. М. [ЕГН] сумата от 670 лв., разноски пред ВКС.

Решението не може да се обжалва.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.