Действителен ли е договор на наем, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, ако същият е с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, с оглед наличието на специална законова регламентация относно реда и начина за отдаване за възмездно ползване на обектите, посочени в чл.1,ал.3 от специалния ЗАЗ /Закон за арендата в земеделието/?

чл. 232 ЗЗД 
Договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, е действителен, независимо от наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти, посочени в чл.1,ал.3 от специалния ЗАЗ. Сключеният не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя, се конвертира в действителен договор за наем,ако са налице предпоставките за конверсията.

Р Е Ш Е Н И Е

№ 215

София, 23.11. 2017 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – Търговска колегия, състав на І т.о. в открито заседание на тринадесети ноември през две хиляди и седемнадесета година в състав:

Председател: Дария Проданова

Членове: Емил Марков

Ирина Петрова

при секретаря С.Шишкова

като изслуша докладваното от съдията Петрова т.д. № 861 по описа за 2016 год. за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационни жалби на двете страни против Решение № 1893 от 08.12.2015г. по в.гр.д.№ 2775/2015г. на ОС Пловдив, 14 състав. С него е: 1/ Отменено решението на първоинстанционния съд за признаване за установено по реда на чл.422 ГПК, че ответникът [фирма], [населено място] дължи на ищцовото дружество [фирма], [населено място] сумата 17 064лв. - неплатена наемна цена по договор за наем от 01.04.2013г.; сумата 379.96лв. - обезщетение по чл.86 ЗЗД за забава плащането на наема за периода 01.10.2013г.-19.12.2013г.; обезщетение за имуществени вреди от неизпълнение на договора за наем, ведно със законната лихва върху неплатената наемна цена, считано от датата на подаване на заявлението за издаване заповед за изпълнение по чл.410 ГПК - 19.12.2013г., за които е била издадена заповед за изпълнение на парично задължение. 2/ Постановено е друго за отхвърляне на тези искове. 3/ Потвърдено е първоинстанционното решение за отхвърлянето на исковете за разликата до пълния предявен размер. 4/ Потвърдено е и решението за отхвърляне на насрещния иск на [фирма] за сумата 24 900лв. - частична претенция от вземане в общ размер 107 963лв. - обезщетение за пропуснати ползи от неизпълнението от наемодателя [фирма] на задължението по чл.230,ал.1 ЗЗД и на насрещния иск за заплащането на частична претенция за обезщетение за забавено плащане на главното задължение.

Касаторът [фирма] обжалва въззивното решение в частта за отмяна на решението на първоинстанционния съд и отхвърлянето на исковете му, както и в частта за потвърждаване на първоинстанционното решение за отхвърлянето им за разликата до пълния предявен размер. Счита, че е налице основанието за отмяна по т.3 на чл.281 ГПК поради противоречие с материалния закон. Оспорва правилността на извода на въззивната инстанция, че договорът за наем на земеделска земя е нищожен и не може да породи права за наемодателя да претендира заплащане на наемна цена и обезщетение за вреди от неизпълнението на договора.

Насрещната страна [фирма] оспорва основателността на жалбата на ищеца

С касационната жалба на [фирма] се иска отмяна на решението в частта по насрещните искове и постановяване на друго за уважаването им. В писмен отговор [фирма] счита подадената от последното дружество касационна жалба за неоснователна.

С Определение № 223 от 21.10.2016г. е допуснато касационно обжалване по въпроса действителен ли е договор на наем, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, ако същият е с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, с оглед наличието на специална законова регламентация относно реда и начина за отдаване за възмездно ползване на обектите, посочени в чл.1,ал.3 от специалния ЗАЗ при допълнителната предпоставка на чл.280,ал.1,т.1 ГПК с оглед даденото тълкуване в т.2 на ТР №2/2015г. на ОСГТК на ВКС. Обжалването е допуснато по касационните жалби на двете страни, тъй като съображенията, че земеделската земя не може да бъде предмет на наемен договор, са обусловили изхода на спора както по първоначалните, така и по насрещните искове.

Производството по настоящото дело е възобновено след спирането му до приемане на тълкувателно решение по тълкувателно дело № 2/2015г. на ОСГТК на ВКС.

След допускане на касационното обжалване са постъпили писмени становища и от двете страни по съществото на спора.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Първо отделение, след преценка на данните по делото и заявените касационни основания, съобразно правомощията си по чл.290,ал.2 ГПК, приема следното:

Съдилищата са сезирани с искове, предявени по реда на чл.422 ГПК, за признаване съществуване на вземане на наемодателя по договор за наем от 01.04.2013г. /за дължима наемна цена, обезщетение за забава и обезщетение за имуществени вреди от неизпълнението/, за което е била издадена заповед за изпълнение по чл.410 ГПК. Предмет на насрещния иск, предявен като частичен, е вземане на наемателя за 24 900лв. /от сума в общ размер 107 963лв./ обезщетение за пропуснати ползи - очакваната печалба, нереализирана поради неизпълнението на задължението на наемодателя по чл.4 от договора - да осигури спокойно ползване на земите и обезщетение за забавено плащане.

Първоинстанционният съд е приел за установено, че ищецът по първоначалния иск /наемодателят/ не е предоставил държането на цялата площ, съгласно уговореното и не е изпълнил задължението си за осигуряване на спокойно ползване на 250 декара от общата площ, поради което предявеният иск за признаване за установено, че ответникът дължи на основание чл.232,ал.2 ЗЗД сумата 5 000лв. /за 250 декара по 20лв./ е неоснователен и подлежи на отхвърляне, а по отношение на останалата част от наетите земи- 853.21 декара, или за сумата 17 064лв., е приел установителния иск за дължими суми за неплатена наемна цена за основателен. Частично са уважени исковете за заплащане на обезщетение по чл.86 ЗЗД и за обезщетение за неимуществени вреди от неизпълнението на договора. Насрещните искове са счетени за неоснователни с позоваване на ТР № 3/12.12.2012г. на ОСГТК на ВКС.

Въззивната инстанция е била сезирана с жалби на двете страни, в които са изложени конкретни оплаквания срещу правилността на решението. Отчитайки формираната противоречива практика относно възможността предоставянето за възмездно ползване на земеделска земя да бъде уредено чрез наемен договор, окръжният съд е приел за правилно становището, че наличието на специална законова регламентация изключва възможността за сключване на друг договор освен аренден. Констатирал е, че в настоящия случай не е спазена предвидената в закона форма, че процесният договор е нищожен, не поражда права и задължения, поради което са неоснователни както исковете за установяване на вземане за неплатена наемна цена и за обезщетения, така и насрещните за заплащане на обезщетение поради неизпълнение на задължението на наемодателя да предаде вещта в състояние, което да отговоря на ползването, за което е била наета. Предвид извода за неспазена форма, обуславяща нищожността на договора, окръжният съд не е обсъждал конкретните доводи и оплаквания във въззивните жалби по съществото на спора.

Отговор на въпроса, по който е допуснато касационното обжалване е даден в Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017г. по тълк.дело № 2/2015г. на ОСГТК на ВКС - Договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, е действителен, независимо от наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти, посочени в чл.1,ал.3 от специалния ЗАЗ. Сключеният не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя, се конвертира в действителен договор за наем,ако са налице предпоставките за конверсията.

С оглед на дадения отговор от Общото събрание на гражданска и търговска колегии, обжалваното решение, с което е възприет извод за нищожност на договора за наем на земеделска земя, е неправилно. Изводът за нищожност е обусловил и непроизнасянето от въззивната инстанция по конкретните доводи и оплаквания в жалбите на двете страни по спора. Това налага, след отмяната му, делото да се върне за ново разглеждане на Пловдивския ОС от друг състав, който да се произнесе по наведените от въззивниците възражения. Поради необсъждането им в обжалваното решение, ВКС не може да се произнесе пряко по тях - по съществото на спора, каквото е искането в петитума на касационните жалби.

На основание чл. 294,ал.2 ГПК съставът на въззивния съд следва да се произнесе и по разноските, направени в настоящото производство.

Поради изложеното, Върховният касационен съд, ТК, състав на І т.о.

Р Е Ш И :

Отменя Решение № 1893 от 08.12.2015г. по в.гр.д.№ 2775/2015г. на ОС Пловдив.

Връща делото за ново разглеждане от друг състав на Пловдивския ОС.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: