За разпределяне на тежестта на доказване на факта на предаване на имота, предмет на договор за продажба, ако продавачът е поел задължение да предаде владението на имота в деня на подписването на нотариалния акт?

чл. 183 ЗЗД 

N 127

гр. София 12.12.2017 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение в съдебно заседание на двадесет и седми септември две хиляди и седемнадесета година в състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА

ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА

ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ

при участието на секретаря Анета Иванова

като разгледа докладваното от съдията Бранислава Павлова

търговско дело N 60365/ 2016 г., разпределено на гражданската колегия на ВКС със заповед на Председателя на ВКС № 839 от 18.05.2016г., за да се произнесе съобрази:

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК, образувано по касационна жалба на Д. М. Х. и Х. У., граждани на Великобритания, чрез процесуалния им представител и съдебен адресат адв. В. Д. от САК, подадена срещу въззивното решение на Бургаския окръжен съд № ІІІ-9 от 28.01.2016г. по гр.д.№ 2043/2015г.

Ответникът [фирма] със седалище и адрес на управление [населено място], Пловдивска област ЕИК[ЕИК], не е изразил становище по касационната жалба.

Бургаският окръжен съд е отменил частично в обжалваната пред него част решение на Несебърския районен съд № 127/04.09.15г. по гр.д.№ 532/14г и е решил делото по същество като е отхвърлил исковете, предявени от Д. М. Х. и Х. У. против [фирма] за разваляне на основание чл. 195 ал.1 ЗЗД на сключения с нотариален акт № 186 от 22.06.2009г. на нотариус М. Б. с район на действие Несебърския районен съд, договор за продажба на

недвижим имот - самостоятелен обект с идентификатор 51500.506.517.1.16, в сграда с идентификатор № 51500.506.517.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място] , представляващ жилище, апартамент 11А, намиращ се в „М. с.– комплекс „А. V”, вход „А”, построено в груб вид, разположено в сутеренен етаж, със застроена площ от 25.78 кв.м., от които 4,24 кв.м. идеални части от общите части на сградата и за осъждането на [фирма] да заплати на Д. М. Х. и Х. У. сумата в размер на 22 800лв., представляваща продажна цена по цитирания договор, ведно със законната лихва, считано от 20.06.2014г. до окончателното й изплащане.

Касационната жалба е приета за допустима и е допусната за разглеждане по същество с определението по чл. 288 ГПК по правния въпрос за разпределяне на тежестта на доказване на факта на предаване на имота , предмет на договор за продажба, ако продавачът е поел задължение да предаде владението на имота в деня на подписването на нотариалния акт.

Върховният касационен съд, първо гражданско отделение като съобрази данните по делото и обсъди доводите в касационната жалба, намира следното:

Предявени са искове с правно основание чл. 195 ал.1 ЗЗД за разваляне на договор за продажба на недвижим имот и връщане на цената на купувача. Въззивният съд е препратил към фактическите изводи на районния съд, който въз основа на заключението на вещото лице е приел, че процесният имот е с влага по стените до подпрозоречния корниз, с височина 1.80-1.90 м. от нивото на пода. Тази влага е резултат от наводняване на целия сутерен, поради проникване на повърхностни води от проливни валежи и покачване нивото на подпочвените води. Високото ниво на подпочвени води е установено от геоложкия доклад , в който са дадени предписания при строителството, преди полагането на бетона, да се подсуши изкопът и да се изпълни хидроизолация на подземните части на конструкцията. Актове за приемане на скрити работи - хидроизолация в основите, не са открити от вещото лице. При огледа вещото лице е установило, че жилището е необитаемо, негодно за ползване като целият сутерен е наводнен и се извършва периодично изпомпване на водата. Според вещото лице, за да се избегне навлизането на подпочвените води е било задължително да се направи ходроизолация под фундаментната площ, а понастоящем би могло единствено да се направи околовръстен дренаж, в който да се събират водите без да може да се гарантира ефективността на резултата. Правните изводи на въззивния съд са, че към момента на предявяване на иска тригодишният давностен срок по чл. 197 ал.2 ЗЗД , броен от сключване на договора е изтекъл , защото по делото е останало недоказано, че не е изпълнено задължението на продавача за предаване на имота при сключване на договора.

С оглед на тези мотиви на въззивния съд е и правният въпрос, по който е допуснато касационното обжалване, на който трябва да се отговори, че по общото правило на чл. 154 ал.1 ГПК всяка страна носи

доказателствена тежест за положителните факти, от които тя извлича изгодни за себе си правни последици. За тези факти тя трябва да проведе пълно доказване , което означава представените от нея доказателства да формират сигурна убеденост за осъществяване на фактите, а чрез насрещното доказване, противната страна цели оборване на главното доказване. Когато в нотариалния акт за продажба на недвижим имот е предвидено, че владението на имота ще бъде предадено в по-късен момент /след изповядване на сделката от нотариуса/ по общото правило на чл. 154 ал.1 ГПК продавачът, който твърди че е изпълнил задължението си в уговорения срок, следва да докаже това твърдение. Купувачът, позоваващ се на неизпълнение на това задължение и създаването на пречки от продавача за установяване на владение върху продадения му имот, не е длъжен да провежда пълно доказване на тези свои твърдения.

На основание чл. 193 ал.1 ЗЗД продавачът отговаря, ако продадената вещ има недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или нейната годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление. При продажба на вещ с недостатъци, по силата на чл. 195 ал.1 ЗЗД купувачът има право да върне вещта и да иска обратно цената заедно с разноските за продажбата, да задържи вещта и да иска намаляване на цената или да отстрани недостатъците за сметка на продавача. Според практиката на ВКС, правото на купувача да върне на продавача вещта с недостатъци представлява упражняване на правото му да развали договора поради неточно изпълнение в качествено отношение, , което на основание чл. 87 ал.3 ЗЗД се реализира по исков ред, когато предмет на продажбата е недвижим имот. В случая е установено по делото, че в продаденото на ищците жилище има влага до кота прозоречен корниз, че то както и целият сутеренен етаж се пълни периодично с вода, която трябва да бъде изпомпвана и същевременно няма гаранции за ефективно решение за отвеждане на подпочвените води. Тези обстоятелства налагат категоричен извод, че продаденото жилище страда от съществени недостатъци, които го правят негодно за употреба. Същевременно от събраните по делото доказателства и становищата на страните е изяснено, че недостатъците на вещта – наличие на влага в резултат на навлизане на подпочвени води са се проявили в резултат на наводнения, настъпили през 2013г., за което ищците своевременно са уведомили продава с нотариална покана. Спорен с оглед доводите на ответника [фирма] във въззивната жалба, е бил въпросът дали към момента на предявяването на иска е изтекъл тригодишния давностен срок по чл. 197 ЗЗД. Този срок започва да тече от момента на предаването на вещта при условие, че продавачът е знаел за недостатъка. Предаването на вещта е материално действие в изпълнение на задължението на продавача по договора и с оглед изложението по правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване , е следвало да бъде доказано от продавача, за което са му дадени указания в доклада по делото от районния съд, но по делото не са събрани доказателства за предаване на владението преди 2013г. Установено е също така, че продавачът е знаел за недостатъка на продаденото жилище с оглед констатациите на инженерно-геоложките проучвания и дадените предписания, които според заключението на вещото лице не са изпълнени. С оглед на изложеното са налице всички предпоставки на чл. 195 ал.1 предл.1 ЗЗД за уважаване на предявените искове. Изводът на въззивния съд, че искът е погасен по давност без по делото да са събрани доказателства за изпълнението на задължението на продавача да предаде вещта, преди 2013г. е в нарушение на процесуалните правила, което е основание по чл. 281 ал.1 т.3 ГПК обжалваното решение да се отмени и делото да се реши по същество от касационната инстанция. На основание чл. 195 ЗЗД сключения между страните договор за продажба, оформен с нотариален акт № 186/2009г. следва да се развали поради недостатък на продаденото жилище, което го прави негодно за ползване. Като последица от развалянето на договора, ответникът дължи връщане на цената на платената при продажбата цена в размер на 22 800 лв., а на основание чл. 86 ал.1 ЗЗД на ищците следва да се присъди и обезщетение за забава в размер на законната лихва, считано от датата на предявяване на иска – 25.06.2014г.

При този изход на делото на основание чл. 78 ал.1 ГПК на ищците следва да се присъдят разноски за всички инстанции общо в размер на 11652 лв.

Воден от горното Върховният касационен съд, първо гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ изцяло въззивното решение на Бургаския окръжен съд № ІІІ-9 от 28.01.2016г. по гр.д.№ 2043/2015г. и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

Разваля договора , сключен с нотариален акт № 186 от 22.06.2009г. на нотариус М. Б. рег.№ 110 на нотариалната камара, с който [фирма] ЕИК[ЕИК] със седалище и адрес на управление [населено място], Пловдивска област [улица] продал на Д. М. Х. [дата на раждане] и Х. У. , [дата на раждане] и двамата английски граждани с адрес С. № 6 , Ъ. Г. М. М 41 9SF следния недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор 51500.506.517.1.16, в сграда с идентификатор № 51500.506.517.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място] , представляващ жилище, апартамент 11А, намиращ се в [населено място], курортен комплекс „С. Б. – запад“ в „М. с. – к. „А. V”, вход „А”, построена в груб вид, разположено в сутеренен етаж, със застроена площ от 25.78 кв.м., от които 4,24 кв.м. идеални части от общите части на сградата

Осъжда [фирма] да заплати на Д. М. Х. и Х. У. сумата 22 800 лева /двадесет и две хиляди и осемстотин лева/ представляваща продажната цена по договора за продажба сключен с нот.акт № 186 от 22.06.2009г. на нотариус М. Б. рег.№ 110 на нотариалната камара, ведно със законната лихва от 25.06.2014г. до окончателното плащане на сумата.

ОСЪЖДА [фирма] да заплати на Д. М. Х. и Х. У. сумата 11652 лв. /единадесет хиляди шестстотин петдесет и два лева/ разноски по делото за всички инстанции .

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: