№ 69

гр. София, 16.08.2019 г.

В ИМЕТО НА НАРОДАВърховен касационен съд на Р. Б, Гражданска колегия, Трето отделение в откритото заседание на двадесет и седми март две хиляди и деветнадесета година в състав:Председател: С. Д

Членове: Г. М

Д. С секретаря Р. С разгледа докладваното от съдия Михайлова гр.д. № 2319 по описа за 2018 г.

Производството е по чл. 290 - 293 ГПК.

До касационно обжалване е допуснато решение от 04.01.2018 г. по гр.д. № 1954/ 2017 г. в частта, с която Софийски градски съд, изменяйки решение № 18 311/ 11.11.2016 г. по гр.д. № 35369/ 2012 г. на Софийски районен съд, е осъдил „А. Г“ ООД да заплати на С.С.В. сумата 2 570 лв. – обезщетение за имуществени вреди поради отклонение в изпълнението на строителството на апартамент № 15 и гаражна клетка № 6 от уговореното с договора за учредяване право на строеж по н.а. № 99/ 21.12.2009 г., ведно със законната лихва от 23.07.2012 г., а на К.С.Б. и на Г.С.Б. да заплати сумата 479 лв. – обезщетение за имуществени вреди поради отклонение в изпълнението на строителството на апартамент № 6 и гаражна клетка № 5 от уговореното със същия договор, ведно със законната лихва от 23.07.2012 г., а исковете са отхвърлени за разликите до пълните предявени размери съответно за сумите от 11 642 лв. и 12 079 лв.

Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следния материалноправен въпрос: Кой е критерият, който разграничава неточното в качествено отношение от неточното в количествено отношение изпълнение на задължението на строителя да построи бъдеща сграда и да предаде на възложителя конкретен обект в нея срещу учредено право на строеж?

По повдигнатия въпрос настоящият състав на Върховния касационен съд намира, че при договора за учредяване на право на строеж в урегулиран поземлен имот срещу задължение на приобретателя да построи сграда и да предаде владението върху самостоятелен обект в нея, запазен в притежание на учредителя, изпълнението е некачествено, когато строително-монтажни работи, извършени в сградата/ и или в обекта, не съответстват на уговореното, а когато нищо не е уговорено – на строителните правила и норми или на одобрения инвестиционен проект на сградата. Изискванията на чл. 264, ал. 2 ЗЗД и необоримата презумпция по чл. 264, ал. 3 ЗЗД не се прилагат за всяко друго неизпълнение на задълженията на приобретателя. При този договор неточното в количествено отношение изпълнение се изразява в по-малкото съдържание (размер) на престираното спрямо дължимото от приобретателя. То никога не обхваща отклоненията и недостатъците в извършените строително-монтажни работи.

Мотиви към отговора:

Договорът, с който собственикът на урегулиран поземлен имот (УПИ) учредява право на строеж срещу задължението на приобретателя да построи сграда и да му предаде владението върху самостоятелен обект в нея, запазен в притежание на учредителя, е двустранен, възмезден, каузален и формален. Сключването му изисква нотариален акт, доколкото има за предмет учредяване на ограничено вещно право върху чужд имот (чл. 18 ЗЗД). Целта на договора (неговото основание, кауза) е приобретателят да придобие вещното право на строеж за онези обекти в бъдещата сграда, които учредителят не запазва в свое притежание, а учредителят да получи владението върху обекта, отреден за него, в сграда с определени характеристики. Когато за престацията на приобретателя не е уговорено нищо, се прилагат предвижданията по плана и строителните правила и норми за изграждането на сградата (чл. 169, ал. 1 ЗУТ), а когато към сключения договор компетентният административен орган е одобрил инвестиционния проект за сградата – предвиденото в него (чл. 137, ал. 3 ЗУТ). Така и решение № 59/ 31.07.2017 г. по т.д. № 53622/ 2015 г. на ВКС, I-во ГО. Когато УПИ е съсобствен, е необходимо всички съсобственици да учредят правото на строеж, но и взаимно да си учредят такова право отредените за тях обекти в сградата. Със завършването й в „груб строеж“ тя попада в режим на етажна собственост (чл. 181 ЗУТ). Тогава е усвоено правото на строеж за всеки самостоятелен обект в нея – т. 1 от ТР № 1/ 04.05.2012 г. по тълк.д. № 1/ 2011 г. ОСГК на ВКС, а отделните обекти в нея принадлежат на отделни собственици – на учредителя/ учредителите и на приобретателя или на техните правоприемници (чл. 37 ЗС).

За договора се прилага институтът на изработката (чл. 258 – 263 ЗЗД). Приобретателят се е задължил на свой риск да извърши необходимите строително-монтажните работи (СМР) в обекта, запазен за учредителя в конкретна сграда (с характеристиките, задени в договора, със строителните правила и норми или с инвестиционния проект). Следователно договорът е за трудов резултат (чл. 258 ЗЗД). Резултатът не е постигнат, когато СМР в сградата и/ или в обекта, отреден за учредителя, се отклоняват от дължимото. Изпълнението е с недостатъци по смисъла на чл. 264, ал. 2 и чл. 265 ЗЗД. То е лошо, некачествено изпълнение. Тогава за учредителя-възложител възникват правата по чл. 265, ал. 1 ЗЗД, а възникналото право на намаление на възнаграждението (чл. 265, ал. 1, пр. 3 ЗЗД) учредителят–възложител следва да упражни по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД)). Възнаграждението на приобретателя е учреденото право на строеж, а изводът произтича от чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Правото на разваляне на целия договор е ограничено от чл. 265, ал. 2 ЗЗД. Изискването е отклонението да е съществено. Липсата на своевременно възражение за недостатъци, така както предвижда чл. 264, ал. 2 ЗЗД, осъществява необоримата презумпция по чл. 264, ал. 3 ЗЗД – работата се счита приета, а правата по чл. 265 ЗЗД не възникват.

Възможно е и всяко друго неизпълнение в задълженията на приобретателя, различно от некачественото (забава, неточно в количествено отношение). Тогава неговата договорна отговорност възниква на общо основание (чл. 79 и чл. 87 ЗЗД), а не се прилагат изискванията по чл. 264, ал. 2 и презумпцията по чл. 264, ал. 3 ЗЗД. Така решение № 94/ 02.03.2012 г. по т.д. № 133/ 2010 г. и решение № 141/ 27.04.2015 г. по гр.д. № 3106/ 2013 г. на ВКС, II-ро ТО. Неточното в количествено отношение изпълнение винаги се изразява в по-малкото съдържание (размер) на престираното от приобретателя по договора спрямо дължимото. Неточното в количествено отношение изпълнение никога не се проявява в отклонение от дължимите СМР. Както бе обяснено, при такова отклонение изпълненото е некачествено, а не неточно в количествено отношение. Приобретателят изпълнява задълженията си неточно в количествено отношение, например когато квадратурата на обекта в сградата, отреден за учредителя, или разгърната му застроена площ са по-малки от уговореното или когато в завършената сграда не съществува един от самостоятелните обекти, отредени за учредителя, или когато не са изградени уговорените общи части на сградата (например перално помещение, портиерско жилище, асансьор или етаж на сградата, приспособен за места за паркиране), или когато общите части са с по-малка разгърната застроена площ от уговореното или когато общата разгърната площ на сградата е по-малка от уговорената.

Настоящият състав на Върховния касационен съд, като провери осъдителното въззивно решение според изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, намира касационната жалба основателна. Съображенията са следните:

Правилно въззивният съд е приел, че с договора по н.а. № 99/ 21.12.2009 г. ответниците по касация и трети за процеса лица, като съсобственици на един УПИ в [населено място], взаимно са си учредили право на строеж за самостоятелни обекти в бъдещата сграда, запазени в притежание за съответния учредител, а са учредили на касатора право на строеж за всички останали обекти в сградата срещу задължението да я построи, да я въведе в експлоатация и да предаде владението върху обектите, отредени за учредителите. За учредителя С. В. това апартамент № 15 и гараж № 6, а за учредителите К. Б. и Г. Б. – апартамент № 6 и гараж № 5.

За да уважи частично евентуалните искове и да присъди обезщетенията за имуществени вреди, въззивният съд ги е квалифицирал по чл. 79, ал. 1, вр. чл. 82 ЗЗД. Той е приел, че установената от него разлика между извършеното и уговореното в отредените за тези учредители обекти, изразена в намалените височини на вратите и на прозорците в двата апартамента, в по-малките размери на гаражите и в неизградените техни преградни стени и врати, е неточно в количествено отношение изпълнение на договорните задълженията на приобретателя. Правилно въззивният съд е съобразил, че неспазените изисквания към вратите и прозорците в двата апартамента произтичат от инвестиционния проект на сградата, одобрен на 28.08.2009 г. от главния архитект на [населено място]. Инвестиционният проект е описан в договора по н.а. № 99/ 21.12.2009 г. и задава конкретните характеристики на това, което приобретателят е длъжен да извърши в обектите, отредени за учредителите. Неправилно обаче въззивният съд е квалифицирал разликите във височините на прозорците и вратите в двата апартамента като неточно в количествено отношение. Както бе обяснено, такова неизпълнение е некачествено. Съответно неправилно въззивният съд е изключил изискванията по чл. 264, ал. 2 ЗЗД и приложението на необоримата презумпция по чл. 264, ал. 3 ЗЗД, а е квалифицирал като неотносимо обстоятелството, че съставеният акт обр. 15/ 30.05.2011 г. за установяване годността за приемане строежа на сградата е подписан без възражения от учредителите-изпълнителни.

Неправилно въззивният съд е приел, че приобретателят е имал задължението да монтира врати и преградни стени в двата гаража, а за неточното в количествено отношение изпълнение на задължението му да предаде на тези учредители владението и върху такива самостоятелни обекти в подземния етаж на сградата, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД приобретателят следва да заплати равностойността на липсващите врати и преградни стени на гаражите. Действително в предварителния договор двата гаража са с характеристика на самостоятелни обекти, реални части от подземния етаж на сградата, с определена квадратура, местоположение и предназначение (§ 5, т. 39 от ДР на ЗУТ), но инвестиционният проект, одобрен към сключения договор по н.а. № 99/ 21.12.2009 г. ги предвижда като отделни места за паркиране със статут на принадлежност към апартамент № 15 и към апартамент № 6. Инвестиционният проект, описан в договора по н.а. № 99/ 21.12.2009 г., е изменил зададените характеристики на гаражите в предварителния договор, а изрично е уредил този въпрос. Неправилно въззивният съд е приел, че този въпрос договора по нотариалния акт не урежда, а се прилага предварителния договор.

Неправилното решение подлежи на касиране. Настоящият състав на Върховния касационен съд е длъжен да реши спора до размерите на евентуалните искове, които са били уважени с осъдителното въззивно решение. Не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия.

Касационната инстанция намира, че с договора по н.а. № 99/ 21.12.2009 г. ответниците по касация и трети за процеса лица, като съсобственици на един УПИ в [населено място], взаимно са си учредили право на строеж за самостоятелни обекти в бъдеща сграда, запазени в притежание на съответния учредител, а на касатора са учредили право на строеж за всички останали самостоятелни обекти в сградата срещу задължението да я построи, да я въведе в експлоатация и да предаде владението върху отредените за учредителите обекти. За учредителя С. В. това е апартамент № 15 и гараж № 6, а за учредителите К. Б. и Г. Б. – апартамент № 6 и гараж № 5.

Както бе обяснено, няма основание да се ангажира договорната отговорност на приобретателя за неточно в количествено отношение изпълнение, изразено в това, че към завършената сграда в нейния подземен етаж гараж № 6 и гараж № 5 са изпълнени като отделни места за паркиране със статут на принадлежност съответно към апартамент № 15 и апартамент № 5. Характеристиките на двата гаража като самостоятелни обекти, реална част от подземния етаж по смисъла на § 5, т. 39 ДР на ЗУТ е зададена с предварителния договор. Този договор е изменен с одобрения инвестиционен проект към сключения договор по н.а. № 99/ 21.12.2009 г. Въпросът за вида и състоянието на всеки от двата гаража е уреден, а предварителният договор не се прилага – аргумент от т. VII от нотариалния акт, в който страните са се съгласили предварителният договор да запази действие за неуредените с учредителния акт въпроси. Доколкото заявените претенции обхващат стойността на непоставени в гаражите врати и преградни стени, те са неоснователни в размерите, до които въззивният съд ги е уважил: за ищеца С. В. – до сумата 2 370 лв., а за ищците К. Б. и Г. Б. – до сумата 329 лв.

От доказателствата, събрани чрез основното и повторното заключения на съдебно-техническите експертизи на вещо лице С. и вещо лице Б. се установяват отклонения между предвиденото в одобрения инвестиционен проект и изпълненото по договора. В апартамент № 15 проектът предвижда входната врата да е с височина 2.10 м., а балконската - 2.00 м. Поставените са с височина съответно 2.00 м. и 1.77 м. В апартамент № 6 проектът предвижда входната врата да е с височина 2.10 м., тези на стаите – 2.00 м, а прозорците да са с височина 1.80 м. Поставените са с височина съответно 1.95 м.,1. 94 м. и 1.65 м. От разменената между страните кореспонденция, включително чрез връчвани нотариални покани, се установява, че ищците-учредители са установили отклоненията при извършваните от тях проверки по изпълнението на строителството (чл. 262, ал. 1 ЗЗД) и са изразили несъгласие за тях. Следователно недостатъците са проявени. Те са явни. Акт обр. 15/ 30.05.2011 г. за установяване годността за приемане строежа на сградата обаче е подписан без възражения. Тогава ищците-учредители е следвало да потвърдят възраженията си за некачественото строителство (арг. от чл. 176 ЗУТ, вр. чл.7, ал. 3, т. 15 от Наредба № 3 за съставяне на актове и протоколи по време на строителството). След като не са го сторили, извършеното от приобретателя-строител се счита за прието (чл. 264, ал. 3 ЗЗД), а изразеното в периода на изпълнението несъгласие – оттеглено. Доколкото заявените претенции за тези отклонения обхващат претърпяна загуба – това, което всеки от ищците-учредители търпи като пасив от намалените размери на прозорците и вратите, а непостигнатите, предвидени в инвестиционния проект, са част от възнаграждението на приобретателя – от паричния еквивалент на учреденото му право на строеж, - касационната инстанция приема, че ищците упражняват правото по чл. 265, ал. 1, т. 2 ЗЗД. Осъществените предпоставки на необоримата презумпция по чл. 264, ал. 3 ЗЗД обаче го изключва.

Следователно касационната инстанция е длъжна да отмени въззивното решение в допуснатата до обжалване осъдителна негова част и да отхвърли исковете.

При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в тежест на ответниците по касация-ищци по евентуалните искове следва да се възложат разноските, които касаторът-ответник по тях е направил пред настоящата инстанция. По списък те възлизат на 2 036.70 лв. Тъй като отговорността им е гражданска, деликтна, те следва да я понесат солидарно (чл. 53 ЗЗД).

При тези мотиви, съдътР Е Ш И :ОТМЕНЯ решението от 04.01.2018 г. по гр.д. № 1954/ 2017 г. на Софийски градски съд в осъдителните части.

ОТХВЪРЛЯ иска на С.С.В. ЕГН [ЕГН] срещу „А. Г“ ООД ЕИК[ЕИК] и до сумата 2 570 лв.

ОТХВЪРЛЯ исковете на К.С.Б. ЕГН [ЕГН] и на Г.С.Б. ЕГН [ЕГН] срещу „А. Г“ ООД и до сумата 479.00 лв..

ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК С.С.В., К.С.Б. и Г.С.Б. да заплатят на „А. Г“ ООД сумата 2 036.70 лв.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.