Решение по Гражданско дело 7327/2015г.

Р     Е      Ш      Е      Н     И      Е

гр. С., …   септември 2016 година

 

В       ИМЕТО      НА       НАРОДА

Софийски граД.и съд, ТО, 6-6 състав, в публичното заседание на тридесет и първи май  2016 година, в състав:

                                                 

                                                 ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ РАЙКИНСКА

                                                       ЧЛЕНОВЕ: ЕЛЕНА РАДЕВА

                                                                           АТАНАС МАДЖЕВ

като изслуша докладваното от съдията Радева ч. гр. д. № **27 по описа за 2015 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

         Производството е по реда на чл. 435 и сл. от ГПК.

Предявени са жалби с вх. № 26190/21.12.2013 г. и вх. № 26192/21.12.2013 г. от „С.“ ООД, ЕИК ******** срещу извършване на опис на недвижим имот по изпълнително дело № 201284604000295 по описа на ЧСИ О.М., с рег. № 846, с район на действие СГС.

Жалбоподателят твърди, че извършеният на 16.12.2013 г. опис е незаконосъобразен, тъй като е извършен в отсъствието на представител на „С.“ ООД. Твърди също, че не е страна по изпълнително дело № 201284604000295 на ЧСИ О.М., поради което се явява трето лице по смисъла на чл. 435, ал. 4 ГПК. Заявява, че към деня на извършване на описа и налагането на възбраната, процесният недвижим имот не е бил собственост на длъжника ЕТ „В. – П.П.“, а е бил собственост и се е намирал във владение на „С.” ООД. Твърди, че поземленият имот, върху който е построена триетажната производствена сграда, описана и възбранена от ЧСИ О.М., е ипотекиран в полза на „Б.Д.” ЕАД. Ипотеката върху поземления имот не се простира върху впоследствие построената върху него триетажна производствена сграда, тъй като същата към момента на учредяването на ипотеката - 24.06.2008 г. - не е съществувала, понеже не е била изградена в груб строеж. Сградата е била построена в груб строеж едва през 2010 г., когато е бил съставен образец акт 14. Моли съда да отмени изпълнителното действие на ЧСИ О.М., изразяващо се в извършване на опис на недвижим имот.

В срока за отговор на жалбите, взискателят „Б.Д.“ ЕАД оспорва допустимостта на същите и при условие на евентуалност оспорва основателността им. Оспорва твърдението на жалбоподателя, че същият е трето лице за изпълнителното производство, а заявява, че е страна по него - длъжник. Дружеството-жалбоподател е приобретател на сградите, ипотекирани в полза на „Б.Д.“ ЕАД на 24.06.2008 г. и това е така, тъй като настоящият жалбоподател е придобил сградите от ЕТ „В.П.“, ЕИК ********, съгласно вписан на 27.02.2012 година апорт и на 02.03.2012 година, апорт в ТР- т.е. след вписване на договорните ипотеки в полза на банката.Съгласно разпоредбата на чл.1** ЗЗД, банката, чието вземане е обезпечено с ипотеки има право да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, независимо, че сградите са прехвърлени от длъжника на друго лице.

Изложени аргументи по допустимост на жалбите.

Навежда доводи относно предметния обхват на нормата на чл.435 ГПК, която изрично и лимитативно изброява подлежащите на обжалване действия, определяйки и лицата, които имат активно процесуално-правно легитимация.В този смисъл, твърди ответникът по жалбата, на съдебен контрол за законосъобразност могат да бъдат подложени само посочените от законодателя действия на СИ и инициатор на производството пред въззивната инстанция може да бъде само лице, от изброените в разпоредбата на чл.435 ГПК.

Основавайки тезата си на действащите процесуални норми, ответникът по жалбата твърди, че жалбоподателят има качество на длъжник по смисъла на чл.429, ал.3 ГПК.Това е така, тъй като изпълнителният лист има действие освен спрямо длъжника , така и срещу 3-то лице дало своя вещ в залог или ипотека за обезпечение на дълга и когато взискателят насочи индивидуалното изпълнение върху тази вещ, то третото лице придобива качество на длъжник по изпълнението.Именно такова е положение на дружеството- жалбоподател, защото е придобил активите след като върху тях са учредени договорни ипотеки като обезпечения на банката.Поради това тезата на жалбоподателя не може да бъде споделена. Аргумент в подкрепа на тезата на ответника по жалбата за това, че сградите, които са предмет на описа от СИ са ипотекирани в полза на банката и това е така, тъй като между ЕТ „В. – П.П.“, ЕИК ******** и банката – кредитор е постигнато съгласие, обективирано в нотариален акт за учредяване на договорна ипотека, по силата на което ЕТ учредява в полза на банката ипотека върху терен- ПИ с площ 2 900 кв.м, пл.№800в УПИ 2 по застроително- регулационния план на гр.С., заедно с построената в описания терен фабрика за дограма и дюбели с обща застроена площ от 1 152 кв.м; битова сграда със застроена площ от 132 кв.м; цистерна за съхраняване на котелно гориво със застроена площ от 8 кв.м.Впоследствие, въз основа на разрешение за строеж №487/07.07.2006 г., собственикът изгражда в ипотекирания имот пристройка към съществуваща и ипотекирана фабрика за дограма и дюбели, като за пристройката е съставен акт за приемане на конструкция / акт.14/, на 31.03.2010 година, а на 12.12.2011 година е констатирано с протокол №85, че е постигната проектна кота на етап „груб строеж“.Пристройката е изградена след учредяване на ипотечното право, но по силата на чл.111 ЗС във връзка с чл.92 от същия закон, сградите, построени в ипотекирания имот са подчинени на ипотеката, по силата на приращението.Самата пристройка към фабриката има качество на подобрение на имота, а принципът на приращението е, че собствеността на земята сочи и собственика на постройките в имота.Строителството е извършено по време на действието на договорите за ипотеки и новоизградената постройка представлява част от ипотекирания имот, обект на принудителното изпълнение.

Ето защо моли съда да приеме, че жалбоподателят има качество на длъжник и подадената от него жалба може да се приеме за допустима, ако е подадена в срока по чл.436 ГПК и е насочена срещу действия на СИ, изрично посочени от законодателя.

В настоящия случай това не е така, тъй като се обжалва описа извършен от СИ, а това действие не попада в обхвата на нормата, регулираща възможностите на длъжника да атакува пред съда законосъобразността на действията на СИ.

По основателността на жалбата.

Оспорва твърдението на жалбоподателя за допуснати процесуални нарушения от съдебния изпълнител, за това, че не е уведомен за извършването на описа, не е присъствал негов представител и не са уведомени работници на дружеството, тъй като съдебния изпълнител не е задължен да уведомява лица, които не са лично задължени, а са приобретатели на имота. Твърди, че извършеният опис е на недвижимите имоти, обременени с ипотека, обезпечаваща вземанията на Банката произтичащи от Договор за кредит КК-10/20.06.2008 г. и по Договор за кредит КК-11/20.06.2008 г., преди апортирането им в „С." ООД. Следователно дружеството-жалбоподател е станало длъжник по изпълнителното дело, макар и да не е лично задължено лице по издадените изпълнителни листа, а отговаря единствено с ипотекираното имущество. С оглед гореизложеното моли съда да остави без разглеждане без уважение като неоснователни подадените жалби и да потвърди изцяло действията на ЧСИ О.М..

         Длъжникът П.С.П., уведомен на 26.04.2014 г. за подадените жалби, не е подал възражение срещу същите.

Частен съдебен изпълнител в изложените от него мотиви изразява становище, че жалбите са недопустими, алтернативно неоснователни.

Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства, поотделно и в съвкупността им, намери за установено следното:

Производството по изпълнително дело № 20128460400295 е образувано на 05.06.2012 г. по молба на взискателя „Б.Д.“ ЕАД и приложения към нея изпълнителен лист, издаден на 09.05.2012 г. по гр. дело № 1**80/2012 г. по описа на СРС, 69 състав, срещу солидарно отговорните длъжници  ЕТ „В.П.”, ЕИК ********, „В.“ ООД, ЕИК ********, П.С.П., ЕГН ********** и „В.-П” ООД, ЕИК ********.

Принудителното изпълнение е насочено върху недвижим имоти, собственост на ЕТ “В. - П.П.”, ипотекирани в полза на взискателя, а именно: терен  -  ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 2 900 кв.м., находящ се в гр. С., ул „Й.Х. - Д.” № **, кв. **, съставляващ поземлен имот планоснимачен № 800 в УПИ II по застроително-регулационния план на гр. С., м. „С.Д.“, заедно с построената в описания терен ФАБРИКА ЗА ДОГРАМА И ДЮБЕЛИ с обща застроена площ 1 292 кв.м., съдържаща следните подобекти: Сграда № 2 - Производствено хале със застроена площ 1152 кв.м., Сграда № 3 - Битова сграда със застроена площ 132 кв.м, Сграда № 7 - Цистерна за съхраняване на котелно гориво, със застроена площ 8 кв.м.; ДВУЕТАЖНА ОФИС-СГРАДА и МАГАЗИН, находяща се в гр. С., район „*****“, с административен адрес ул. „********, със застроена площ от 110,00 кв.м„ с РЗП 350 кв.м. и ЕДНОЕТАЖЕН СКЛАД ЗА КРЕПЕЖНИ ЕЛЕМЕНТИ, долепен до гореописаната двуетажна офис-сграда, със ЗП от 258,32 кв.м., заедно с дворното място, в което са построени сградите, съставляващо УПИ с площ от 800 кв.м., означен по скица като УПИ VI - за КОО, от кв. 233 по плана на гр. С., м. „*****“, район „*****“; ТРИЕТАЖНА МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, представляваща масивна жилищна сграда с офиси (пристройка към съществуваща производствена сграда), находяща се в гр. С., район „*****“, с административен адрес ул. „Й.Х." № **, със застроена площ от 129,55 кв.м, която сграда е построена в ПИ с планоснимачен № 800 в УПИ II от кв. ** по плана на гр. С., м. бул. „********“ с площ 2 900 кв.м.; ДВУЕТАЖНА ОФИС-СГРАДА, находяща се в гр. С., район „*****", с административен адрес ул. „*****, със ЗП от 72 кв.м., с РЗП 224 кв.м., заедно с дворното място, в което е изградена сградата, съставляващо ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ от 280 кв.м., означен по скица като имот № 1350 в УПИ XIII - за КОО, от квартал 233 по плана на гр. С., м. „*****“.

С Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 150, том І, рег. № 3484, дело № 126, вписан в АВ - гр. С. с вх. рег. № 452**/24.06.2008 г., акт № 97, дело № 31046/2008 г. и Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 151, том І, рег. № 3485, дело № 127, вписан в АВ - гр. С. с вх. рег. № 45274/24.06.2008 г., акт № 98, дело № 31052/2008 г. са учредени две договорни ипотеки в полза на взискателя върху терен – поземлен имот с площ от 2 900 кв.м., находящ се в гр. С., ул. „Й.Х. – Д.“ № **, кв. № **, съставляващ ПИ планоснимачен № 800 в УПИ ІІ по застроително-регулационния план на гр. С., заедно с ФАБРИКА ЗА ДОГРАМА И ДЮБЕЛИ с обща застроена площ от 1 292 кв.м, сдържаща следните два подобекта: сграса №2- производствено хале, находящо се на дъно+5,00, със застроена площ от 1 152 кв.м.; сграда№3- битова сграда, находяща се на кота-3,70, кота-0,70 със застроена площ от 132 кв.м.; сграда №7-цистерна за съхраняване на котелно гориво със застроена площ от 8 кв.м; ДВУЕТАЖНА офис-сграда и МАГАЗИН, находяща в гр.С., район „*****“, с административен адрес ул.“*****, със застроена площ от 110 кв.м , с разгърната застроена площ от 350 кв.м, състояща се от посочени етажи и помещения на всеки от тях и ЕДНОЕТАЖЕН СКЛАД ЗА КРЕПЕЖНИ ЕЛЕМЕНТИ, долепен до гореописаната двуетажна сграда, със застроена площ от 258,32 км, заедно с дворово място, в което са построени сградите, съставляващо УПИ с площ от 800 кв.м, означен на скицата като УПИ 6-  за КОО, от кв.233, по плана на гр.С., при упоменатите съседи и ТРИЕТАЖНА МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, съставляваща жилищна сграда с офиси / пристройка към съществуващата производствена сграда/, в гр.С., район „*****“, с административен адрес ул.“*****“№ **, със застроена площ от 129,55 км.м, която сграда е построена в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, пл.№800 в УПИ 2 от кв.**, по плана на С., местността бул.“********“ с площ от 2 900 км.м. 

С молба от 30.09.2013 г. взискателят е поискал изпълнението да се насочи и върху други два недвижими имота, построени в горепосочения ипотекиран поземлен имот, след учредяване на ипотеките в полза на „Б.ДСК“ ЕАД, а именно: СГРАДА с идентификатор 68134.1383.800.7, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., с адрес: гр. С., ул. „Й.Х.-Д.“ № **, със застроена площ от 126 кв.м. и СГРАДА с идентификатор 68134.1383.800.6, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., с адрес: гр. С., ул. „Й.Х.-Д.“ № **, със застроена площ от 514 кв.м., които сгради са били внесени като апортна вноска в капитала на жалбоподателя “С.” ООД, ЕИК: ********, от длъжника П.С.П., ЕГН: **********, в качеството му на едноличен търговец с фирма ЕТ “В. - П.П.”, ЕИК: ********.

Видно от партидата на „С.” ООД, ЕИК: ********, в търговския регистър, апортът е извършен на 27.02.2012 г., като към момента на налагане на възбраните и извършване на описите на двете сгради, а и понастоящем, същите са част от активите на дружеството.Придобивното основание е с деривативен характер.Дружеството се легимира като собственик на описаните по –горе сгради с нот.акт за собственост №30, том 1, рег.№1159, дело №2782012г. по описа на нотариус Ека И., с район на действие- СРС е рег.№207 на НК.по делото не се спори, че тези сгради са построени след учредяване на договорната ипотека и се намират в същия имот, който е обременен с вещната тежест.

С Постановление от 14.12.2013 г. ЧСИ е наложил възбрана върху следния недвижим имот, а именно: СГРАДА с идентификатор 68134.1383.800.6, със застроена площ от 514 кв.м., построена на 3 етажа, с предназначение: „промишлена сграда“, която е разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1383.800.

С Постановление от 14.12.2013 г. ЧСИ е наложил възбрана върху следния недвижим имот, а именно: СГРАДА с идентификатор 68134.1383.800.7, със застроена площ от 126 кв.м., построена на 3 етажа, с предназначение: „сграда за търговия“, която е разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1383.800.

На 16.12.2013 г. ЧСИ е извършил описи на двата горепосочени недвижими имота.

При така установената фактическа обстановка съдът достига до следните правни изводи:

По допустимостта на подадените жалби.

По виждане на състава на съда, същите са подадени в преклузивния срок по чл.436, ал.1 ГПК.

Въпросът за допустимостта на жалбите, обаче следва да бъде преценяван и с оглед на разрешаване на въпроса дали жалбоподателят не попада в хипотези на чл.429 ГПК, с оглед на довода в жалбата, че процесуалните действия, извършени от ЧСИ са насочени към обекти, които не попадат в ипотечното право, тъй като са извършени след неговото учредяване, същите са във фактическа власт на жалбоподателя и са негова собственост.Позовава се на задължителна съдебна практика на ВКС.

 По отношение на изпълнителното производство настоящият жалбоподател има качество на ипотекарен длъжник по отношение на активите, които са придобити чрез апорта и трето за изпълнението лице, в качеството му на собственик на двете сгради: СГРАДА с идентификатор 68134.1383.800.7, със застроена площ от 126 кв.м., построена на 3 етажа, с предназначение: „сграда за търговия“, която е разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1383.800, изградени след придобиването на активите, в резултат на разпоредителната сделка, сключена с длъжника по изпълнението- апортна вноска.Именно такова е и твърдението на страната, че по отношение на тези активи, спрямо които е насочено изпълнението не попада в хипотезата на чл.429, ал.3 ГПК, поради което жалбата се явява допустима и това е така, тъй като към момента на извършване на описа и налагане на възбраната, жалбоподателят е бил във владение на тези сгради, за който факт страните не спорят.

                   Няма спор и относно това, в ипотечния договор липсва постигнато съгласие, между страните по договора, ипотеката да се разпростре и върху бъдещите постройки, които ще бъдат изградени върху терена.

                   Липсата на тази уговорка поставя на разглеждане въпросът относно специалността на ипотеката, съобразно нормата на чл.166, ал.2 ЗЗД.

                   Правилно жалбоподателят се позовава на този принцип при учрезяване на ипотечното право, както и на постановената и задължителна съдебна практика по реда на чл.290 ГПК по този въпрос -С решение № 250 от 18.11.2014 по гр. дело № 854/2014 г. на ВКС на ВКС, I. г.о.; решение № 111 от 25.07.2014 г. по гр. дело № 4005/2013 г. на ВКС, I. г.о.; решение № 113 от 25.07.2014 г. по гр. дело № 4514/2013 г. на ВКС, I. г.о.; решение № 188 от 24.10.2014 г. по гр. дело № 424/2014 г. на ВКС, I. г.о. и решение № 143 от 10.11.2014 г. по гр. дело № 646/2014 г. на ВКС, II г.о. и с решение№379 от 22.12.2014г. по гр.д.№3384/2014 на ВКС, IV г.о, с коите е уеднаквена практиката по повдигнатите от касатора въпроси в следния смисъл: „Когато предмет на ипотеката е право на собственост върху земя, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения. Когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени, изискването на чл.166 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот е спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този случай ще се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството. Не е необходимо всички самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация, за да има ипотеката действие върху цялата сграда, а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни обекти в нея. Собственикът на земята разполага с правото да я застрои с оглед предвижданията на ЗРП. При сключване на договор за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху този имот. Обикновено ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота. Това е така, защото след застрояването е възможно земята да не представлява вече самостоятелен обект на права, ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата принадлежат на различни лица. Земята в подобна хипотеза ще представлява обща част по смисъла на чл. 38 ЗС и не би могла да бъде самостоятелен обект на разпореждане и съответно да послужи за удовлетворяване претенциите на ипотекарния кредитор, което е и основната цел на ипотечния договор. Следва да се има предвид, че подобна уговорка не противоречи на установеното чл.166, ал.2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, чиято цел е да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и за защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора за ипотека изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен проект, имотът е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота относно предмета на ипотеката по смисъла на чл. 166, ал. 2 ЗЗД, както и че не е уговорено цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласие е постигнато само за реално обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Действително пълна индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на договора в подобна хипотеза би било практически невъзможно, но доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на имота в смисъл на отграничаване от всички останали недвижими имоти, вкл. и от останалото имущество, което длъжникът притежава. Подобна уговорка не би противоречала и на изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД. Ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху сградата.“

                   Тъй като в настоящия случай, както е посочено по- горе, уговорка между длъжника и обезпечения с ипотека кредитор, че ипотечното право на последния се разпростира и по отношение на двете сгради, собственост на настоящия жалбоподател, липсва в договора за ипотека, няма как да се приеме, че принципът на приращението намира място, за да се обоснове възможността изпълнението да се насочи срещу тези сгради..

                   Ако взискателят твърди противното, то същият разполага със защитим интерес да предяви положителна установителна претенция за това, но от събраните по делото доказателства и неговото бездействие, да установи, че целта на банковата сделка, от която черпи правата и чието принудително изпълнение дири, е бъдещо застрояване на терена от кредитополучателя и настоящ длъжник, както и че е налице съгласие да се разпростре ипотечното право върху бъдещите постройки върху терена, извод в тази насока неможе да бъде направен.

                   Ето защо, настоящият състав споделя доводите на жалбоподателя, че същият има качество на трето за изпълнението лица, касателно СГРАДА с идентификатор 68134.1383.800.6, със застроена площ от 514 кв.м., построена на 3 етажа, с предназначение: „промишлена сграда“, която е разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1383.800.7 и поради това разполага с право на жалба, същата е подадена в срок, явява се основателна.По изпълнителното дело няма съобщение до настоящия жалбоподател за това, че ЧСИ на 16.12.2013г. следва да извърши опис на активите, такива съобщение на връчени само на взискателя и длъжника.Поради извод на съда това, че тези активи са собственост на третото лице, към датата на налагане на възбрана – 14.12.2014г. / жалбоподателят се легимира като собственик  към 15.03.2012г./ намира, че жалбата следва да бъде уважена.Атакуваният с нея опис следва да бъде отменен.

                   При изложеното съдът

                   Р       Е       Ш       И :

                   ОТМЕНЯ, по жалба вх. № 26190/21.12.2013 г. и вх. № 26192/21.12.2013 г. от „С.“ ООД, ЕИК ********  опис от 16.12.2013г. на недвижим имот, представляващ СГРАДА с идентификатор 68134.1383.800.7, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., с адрес: гр. С., ул. „Й.Х.-Д.“ № **, със застроена площ от 126 кв.м. и СГРАДА с идентификатор 68134.1383.800.6, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., с адрес: гр. С., ул. „Й.Х.-Д.“ № **, със застроена площ от 514 кв.м., по изпълнително дело № 201284604000295 по описа на ЧСИ О.М., с рег. № 846, с район на действие СГС.

                   Решението е окончателно.

                                                      ПРЕДСЕДАТЕЛ:

                                                       ЧЛЕНОВЕ:    1.

                                                                               2.