Решение по Гражданско дело 10303/2016г.

                                                            Р Е Ш Е Н И Е

                                                      гр. София, 18.01.2017 г.

     В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, ІI-Г въззивен състав, в публичното съдебно заседание на седми декември през две хиляди и шестнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ДИМИТРОВА

    ЧЛЕНОВЕ:       ОЛГА КАДЪНКОВА

       КОНСТАНТИН КУНЧЕВ

при участието на секретар А.Т. като разгледа докладваното от младши съдия Кунчев гр.д. № 10303 по описа за 2016 г., взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.

             

Въззивното производство е образувано по въззивна жалба подадена от К.Г.Г. против Решение № 6182 от 11.05.2016 г. по гр. д. № 66781/2014 на СРС. Във възивната жалба са изложени съображения, че обжалваното решение  е незаконосъобразно и се моли съдът да постанови друго, с което предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да бъде уважен. Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства и наведените от страните доводи по реда на въззивното производство, и при така очертания от жалбата предмет, приема следното: С Решение № 6182 от 11.05.2016 г. по гр. д. № 66781/2014 на СРС се отхвърля предявения от К.Г.Г., срещу „Д.“ ООД, иск с правно основание чл.19, ал.З от ЗЗД да се обяви за окончателен сключеният на 18.10.2007г. между „Д.“ ООД като продавач и К.Г.Г. като купувач предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: паркомясто №22, намиращо се на кота -2.85, с площ от 16.71 кв.м. от жилищна сграда, находяща се в УПИ XVIII-1756 от кв. „1а“ по плана на гр. София, местн. „*********“, цялото с площ от 1573 кв.м., при съседи: улица, улица, УПИ XIX за ЖС, УПИ XXI-4140, УПИ XXII-4139, заедно е прилежащите идеални части от общите части на сградата и УПИ, като неоснователен.     

             При извършената служебна проверка по реда на чл. 269, изр. 1 ГПК,     настоящият съдебен състав намира, че обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо, поради което въззивният съд дължи произнасяне по съществото на правния спор, в рамките на заявените с въззивната жалба доводи, съобразно разпоредбата на чл. 269, изр. 2 ГПК.    По отношение наведените от въззивника доводи за това, че всички условя за обявяване на процесния предварителен договор за окончателен са налице, въззивният съд намира същите за основателни по следните съображения:

           

На 18.10.2007 г. между „Д.“ ООД, като продавач и К.Г.Г. като купувач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в процес на изграждане, с който ответникът е поел задължение да изгради и продаде на ищеца апартамент №10, на пети жилищен етаж в секция 3 на жилищната сграда, която ще се построи върху УПИ, XVIII-1756 от квартал „1а” по плана на гр. София, местност „*********“, целото с площ от 1573 кв.м., при съседи: улица, улица, УПИ XIX за ЖС, УПИ XXI-4140, УПИ XXII-4139, заедно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и УПИ. Купувачът е заявил, че иска да закупи апартамент №10, на пети жилищен етаж от секция три на жилищната сграда, която ще се построи в описания имот, на кота + 17,70, с площ от 75,12 кв.м., при подробно описани граници, ведно с 1,064% идеални части от общите части на сградата, заедно с паркомясто № 22 , на кота -2,85, с площ 16,71 кв.м., при съсед: от две страни -маневрена площ, паркомясто 21, УПИ XXII-4139, заедно с 0,157 идеални части от подземния гараж. Посочено е, че уговорената цена за апартамента и паркомясто 22 е в размер на 49 670 евро. С допълнително споразумение към предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в процес на изграждане от 18.10.2007г., сключено на 19.10.2007 г., страните са се споразумели за промяна в цената на сделката, като същата става в размер на 77080 евро, без други промени в предварителния договор.

Представен е нотариален акт № 058, том I, дело №51/20 10г. за покупко-продажба на недвижим имот, от който се установява, че ответникът е продал на Радослав Г.Г. апартамент №10, находящ се в от УПИ, XVIII-1756 от квартал „1а” по плана на гр. София, местност „*********“, цялото с площ от 1573 кв.м., при съседи: улица, улица, УПИ XIX за ЖС, УПИ XXI-4140, УПИ XXII-4139, заедно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и УПИ. По делото  като писмено доказателство е представено схема от 05.12.2013 г. от СГКК, от която е видно, че в процесната сградата, като самостоятелен обект  в нея е  изграден подземен гараж, който е с идентификатор 68134.4083.765.1.121. Гаражът е самостоятелен обект в сграда и  се състои от четири парокоместа - 19, 20, 21,22, като изрично е записано, че гаражът е собственост на Д. ООД. В схемата е изрично е посочена и квадратурата на всяко едно от паркоместата в гаража. Липсват доказателства ответникът да е изпълнил задължението си по процесния предварителев договор да прехвърли обещаните идеални части от гаража. По делото е представено и удостоверение за данъчна оценка от 16.01.2015 г., издадено от столична община в полза на К.Г.,  в което е посочено, че за обекта паркомясто № 20, намиращо се в гаража на процесната сграда данъчната оценка е 14075, 30 лв. От изслушаното и прието по делото заключение на съдебно- счетоводната експертиза се установява, че ищецът е заплатил на ответника суми в размер на 82149 евро по предварителния договор от 18.10.2007г. и допълнително споразумение от 19.10.2007г с което се променя цената на договора на 77080 евро, или са надплатени от ищеца суми в размер на 5069 евро.

Първият спорен въпрос е годен обект на вещно право на собственост ли е паркомястото, намиращо се в подземен гараж, който самостоятелен обект в сграда .На първо място СГС приема за правилно становището, че по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът служебно следва да провери дали е действителен сключеният предварителен договор.  Предмет на прехвърлителна сделка може да бъде не само правото на собственост върху недвижим имот като самостоятелен обект на правото, но също идеална част от имот, както и реална част от него (бъдеща вещ), като в последния случай трябва да е възможно обособяването на реалната част в самостоятелен обект според приложимите правила за реално обособяване на поземлени имоти или на самостоятелни обекти в сгради. С правна сделка може да бъдат учредени или прехвърлени също ограничени вещни права върху недвижим имот, които правният ред е признавал при учредяването им (напр. правото на обитаване на жилище) или признава към момента на прехвърлянето – право на строеж, право на ползване и поземлените сервитути. Паркомястото в гаражното помещение на сградата не е самостоятелен обект на собственост, но притежаващият съответната идеална част от съсобствения гараж, като самостоятелен обект в сградата, може да я прехвърли с разпределеното ползване на отделното паракомясто (вж. решение № 222/30.03.2010 г. по гр. дело № 4076/2008, ВКС, ІV ГО), без значение дали ползването на съсобствения гараж е разпределено по съгласие на съсобствениците на гаражното помещение, или с решение на съда. В този смисъл е задължителната съдебна практика Решение № 199 от 10.08.2015 г.  гр.д. № 5955 / 2014 г. IV г.о., постановено по реда на чл. 290 ГПК.

В разпоредбата на чл. 37, ал. 4 ЗУТ е посочено, че в сграда в режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект във:1. паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или 2. паркинг - гараж със статут на обща част в сградата, или 3. отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата. РС неправилно и в противоречие със събраните доказателства по делото схема от 05.12.2013 г. от СГКК  и удостоверение за данъчна оценка от 16.01.2015 г. се е позовал на т. 3 на чл. 37, ал.4 ЗУТ и е приел, че в случая отделни места за паркиране имат статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.  Приложима в случая разпоредбата на чл.37, ал.4 ЗУТ, т.1, доколкото парокместата в сградата се намират в самостоялетелн обект в сградата - подземен гараж. По тази причина те не са принадлежност на собственици на отделени обекти в сградата. Следователно няма пречка лице, което не е собственик на обект в сградата да притежава идеална част от самостоятелен обект в сградата, какъвто е подземния паркинг. Настоящият състав след като тълкувана по правилата на чл. 20 ЗЗД, волята на страните по процесния предварителен договор, намира, че действителната воля на страните е да се включи изрично задължение на продавача да прехвърли паркомясто № 20, което е с площ 16.71 кв. м., представляващо 0.157 идеални части от подземния гараж, който е самостоятелен обект в сградата. В практиката категорично е възприето становището, че паркомястото не е самостоятелен обект на правото на собственост (респ. - и обект по смисъла на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ), а представлява необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект - парцел, сграда или отделен обект в нея, и поради това не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, както и на предварителен договор (който сам по себе си няма вещно-прехвърлително действие). Прието е и че паркомястото (като необособена и несамостоятелна реална част от съответния обект) не може да бъде прехвърлено с договор (респ. - не може да е годен, възможен предмет и на предварителен договор), но прехвърлянето на идеални части от самия обособен обект (парцел, сграда или отделен обект в нея) е напълно възможно. В случая паркомястото в един гараж е правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен обект в етажната собственост, но самият подземен гараж е такъв обект. Реална част от неподеляемия подземния гараж не може да бъде прехвърлена, но в предварителния договор е обещано прехвърлянето на 0.157 иделани части от подземния гараж, което е напълно възможно. Съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД нищожни са договорите, които имат невъзможен предмет, но съгласно ал. 4 нищожността на отделните части не влече нищожност на целия договор, когато сделката би била сключена и без недействителните части. Несъмнено процесната сделка би била сключена и без недействителната част, тъй като и двете страни имат интерес да бъдат прехвърлени идеални части от подземния гараж с разпределено ползване на обещаното паркомясто № 4 срещу уговорената цена и такива сделки на практика се сключват масово. Така сключеният предварителен договор има частично невъзможен предмет. Паркомясто № 4 се намира в подземния гараж на сградата и е правно невъзможно да бъде реално обособено от останалите паркоместа в гаража със статут на самостоятелен обект в етажната собственост. Подземният гараж обаче е самостоятелен обект в етажната собственост и той може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, поради което предварителният договор е валиден за 0.157 идеални части от него. Към подземния гараж принадлежат съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, поради което предварителният договор обвързва страните и за тяхното прехвърляне, без това да е необходимо да бъде изрично уговорено. В тази част сключеният предварителен договор е обвързвал валидно страните. В този смисъл Решение № 1159 от 30.12.2008 г. по гр. д. № 3834/2007 г., ІІІ г. о. на ВКС и Решение № 171 от 08.08.2014 г. по гр. д. № 4175/2013 г.,  ІV г. о. на ВКС.

Вторият въпрос дали ако не е установено, че продавачът няма непогасени данъчни задължения   е основание за отхъврляне на отхъврялне на иска чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Неплатените данъци за имоти не са основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а само основание за отказ да се издаде препис от решението, с което този иск се уважава. следователно, за да се легитимира като собственик на имота, въз основа на влязлото в сила решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ищецът следва да заплати дължимите от праводателя му данъци за недвижимия имот. Подобна е уредбата и при прехвърляне на собствеността по нотариален ред  в случай, че не са заплатени данъците за недвижимия имот, нотариусът изповядва продажбата, ако собственикът писмено декларира, че е съгласен данъците да бъдат заплатени от продажната цена на имота и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет - чл. 264, ал. 4 ДОПК. Съдът не издава препис на ищеца от решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, без да са заплатени разноските по прехвърлянето, данъците и другите публични задължения на праводателя му към държавата и общината по седалището му. Тежестта на доказване за липса на задължения е на ищеца, като е без значение кой ще погаси задълженията. Ако ищецът погаси задълженията на праводателя си, той ще се суброгира в правата на държавата. В този смисъл задължителната съдебна практика - Решение № 331 от 09.10.2012 г. по гр. д. № 870/2011 г., ІV г. о. на ВКС.

За уважаване на предявеният иск няма значение дали ответникът е канил ищецът да сключат окончателен договор и за идеалните части от гаража, тъй като дори носителят на потестативното право чл.19, ал. 3 ЗЗД да е отказал да сключи окончателен договор, поради което да е в забава, това не погасява правото му да иска защита по съдебен ред по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. По така изложените съображения съдът намира, че искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъде уважен, тъй като е налице валиден предварителен договор, а  срокът за сключване на окончателно договор е изтекъл. Налице е неизпълнение в частта за прехвърляне на идеални части от гаража, разпредели за полазване като паркомясто № 22. Следователно е  възникнало потестативно право за ищеца да иска по съдебен ред сключеният предварителен договор да бъде обявен за окончателен. Съдът приема, че с представените писмени доказателства и от заключението на съдебна експертиза по делото се установява,  че ответникът е получил всички дължими плащания от ищеца. Това обстоятелство не от значение за уважаване на иска по чл.19, ал. 3 ЗЗД, а има значение само за това дали е необходимо ищецът да бъде осъден да плати цената на ответната страна, което в случая не е необходимо предвид установеното плащане на дължимите суми от ищеца на ответника. По делото е представено и удостоверение за данъчна оценка от 16.01.2015 г., издадено от столична община в полца на К.Г.,  в което е посочено, че за обекта паркомясто № 20, намиращо се в гаража на процесната сграда данъчната оценка е 14075, 30 лв., поради което тя следва да служи като база за определяне размера на дължимите се от ищеца такси и разноски по прехвърлянето съобразно разпоредбата на чл. 364, ал. 1 ГПК, до заплащането на които следва да се впише възбрана върху имота.Ищецът дължи разноските по прехвърлянето на имота - нотариална такса по сметка на СГС, съгласно чл. 85, ал. 2, определена по раздел II, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, възлизаща на сумата 193.10 лева, както и местен данък за придобиване на имота  се определя съгласно чл. 35, ал.2 от Наредба на столичен общински съвет за определяне на размера на местните данъци, която предвижда, че  при възмездно придобиване на имущество данъкът е в размер 2,5 на сто върху оценката на прехвърляното имущество. Съгласно  разпоредбата на чл. 45, ал. 2 ЗМДТ - Данъкът се заплаща от приобретателя на имуществото по чл. 44 ЗМДТ. По тези съображения ищецът следва да заплати по сметка на Столична община местен данък в размер на 351.88 лева. Предвид изхода на спора на въззивика – ищец следва да се присъдят изцяло направят разноските за двете инстанции, за които има доказателства, че са реално извършени.Предвид това, че правните изводи на настоящата съдебна инстанция не съвпадат с тези на първоинстанционния съд, въззивната жалба се явявава основателна, поради което решението на СРС следва да бъде отменено, вместо което следва да се постанови ново решение, с което да се уважи предявеният иск по чл.19, ал. 3 ЗЗД. Предвид изложеното съдът       

                                                             

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ Решение № 6182 от 11.05.2016 г. по гр. д. № 66781/2014 на СРС, вместо което ПОСТАНОВИ:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор, сключен на 18.10.2007 г. в частта, в която Д. ООД, продава на К.Г.Г. следния недвижим имот: 0.157 идеални части от ГАРАЖ, който е самостоятелен обект с идентификатор 68134.4083.765.1.121, с разпределено ползване на ПАРКОМЯСТО № 22, при съседи на паркомястото: от двете страни маневрена площ, паркомято № 21 и УПИ XXII4139, заедно с принадлежащите към гаража съответни идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, съставляващо УПИ, XVIII-1756 от квартал „1а” по плана на гр. София, местност „*********“, цялото с площ от 1573 кв.м.

ОСЪЖДА „Д.“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** да заплати на К.Г.Г., ЕГН **********, съдебен адрес ***, сумата от 1563.01 лв., разноски пред първата инстанция, както и сумата от 870.38 лв., разноски пред въззивната инстанция.

ОСЪЖДА К.Г.Г. да заплати в полза на Софийски градски сумата 193.10 лв., която представлява такса по прехвърлянето на процесня имот, както сумата от 351.88 лв. на Столична община, за които суми служебно да се впише възбрана върху процесня имот на основание чл. 364, ал. 1 ГПК.

 

Препис от решението да се издаде на ищеца след представяне на доказателства за заплатени местен данък и държавна такса, на основание чл. 364, ал. 2 ГПК. 

Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок то връчването му на страните пред ВКС.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                         ЧЛЕНОВЕ:1.                                                 2