currdb:
Решение № 115 от 13.01.2017 по търг. д. 4703/2016 на СГС

Решение по Търговско дело 4703/2016г.

                               Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

                                                    гр.София,13.01.2017год.

 

                                 В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Търговско  отделение,VІ-7с-в в открито заседание на шести декември  2016год.,в състав:

                                     СЪДИЯ : Валентин Бойкинов

при секретаря П.С. ,като разгледа докладваното от съдията търг. дело № 4703 по описа за 2016год, за да се произнесе взе предвид следното :

               

Предявен е иск с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД от „Г.И.Б.“ООД срещу „Т.Б.“АД.

            Ищецът  „Г.И.Б.“ООД моли да бъде постановено решение, с което на основание чл.233, ал.1 от ЗЗД да бъде осъден ответникът „Т.Б.“АД да предаде на ищеца  на основание прекратен договор за наем от 01.09.2006год. следния недвижим имот : Поземлен имот с идентификатор 04279.130.39 по кадастралната карта на гр.Б., с площ от 9 119кв.м, при съседи : 04279.130.7, 04279.130.6, 04279.130.38, 04279.130.10, 04279.130.42, 04279.130.43 и 04279.130.40, представляващ по документи за собственост УПИ $-130035, находящ се в землището на Б., м.”Пенков чифлик”-III39, целият с площ от 9 119кв.м, при граници : железопътна линия на държавата, УПИ III-130035, УПИ II-130035, ведно с построените в същия Сграда с идентификатор 04279.130.39.1, на 1 етаж, с предназначение „Сграда за търговия“, конструкция метална/стоманена/, със застроена площ от 3 329кв.м, с административен адрес гр.Б., представляващ по документи за собственост Търговски обект „Техномаркет Европа“, на един етаж, цялата със застроена площ от 3 329кв.м и Сграда с идентификатор 04279.130.39,2 на 1 етаж, с предназначение „сграда за енергопроизводство”/трафопост/, със застроена площ от 7кв.м. Претендират се и направените по делото съдебно-деловодни разноски, вкл. и за заплатено адвокатско възнаграждение.

В исковата молба се твърди, че на 01.09.2006год. е бил сключен договор за наем между ищцовото дружество/като наемодател/ и „Т.В.“ЕООД/като наемател/, чийто универсален правоприемник към настоящия момент се явява ответникът  „Т.Б.“АД. Обект на този договор е именно процесният недвижим имот. Уточнява се, че първоначално „Т.В.“ЕООД е бил собственик на имота, като след прехвърлянето му на „Г.И.Б.“ООД страните са преуредили отношенията си като са сключили договор за наем за същия.

            Твърди се също така, че договорът за наем бил прекратен на две основания- упражнено от наемодателя право за едностранно прекратяване с даване на 6 месечно предизвестие/ по т.1 от Анекс №7 от 18.11.2015год./ и едностранно прекратяване от ищеца съгл. чл. 7.1.1, б.“а“ от договора, поради забава за плащане с повече от 21 дни на месечна наемна цена.

            Ответникът „Т.Б.“АД без да оспорва тези фактически твърдения в исковата молба оспорва исковата молба като твърди, че договорът за наем на който ищецът основава правата си е нищожен поради това и той продължава да се счита за собственик на имота. Излага подробни съображения, че разпоредителната сделка по силата на която ищецът е придобил правото на собственост на недвижимия имот е недействителна поради противоречие със закона и добрите нрави- чл.26, ал.1, предл. първо и предл. трето от ЗЗД и оттам договорът за наем е недействителен поради липсата на основание чл.26, ал.2 от ЗЗД тъй като ответникът продължава да се счита за собственик на същия недвижим имот. В отговора на исковата молба прави доказателствени искания във връзка с тези свои твърдения.

Съдът като прецени доводите на страните,събраните по делото доказателства ,приема следното от фактическа и правна страна :

            От фактическа страна :

            Между страните не се спори, а и от представения по делото и приет като доказателство Договор за наем, сключен на 01.09.2006год. с нотариална заверка на подписите, се установява, че ищецът „Г.И.Б.“ООД, като наемодател е предоставил процесния имот под наем на „Т.В.”ЕООД.

Няма спор между страните, а и от представените по делото извлечения от партидата на ответника в ТР, че след поредица от последователни преобразувания ответникът  „Т.Б.“АД е универсален правоприемник на наемателя „Т.В.”ЕООД.

Съгласно уговореното в договора за наем наемодателят е предоставил на наемателя имота за временно и възмездно ползване, срещу задължението на последния да заплаща месечен наем, чийто размер съгласно т.3 от Анекс № 7/18.11.2015год. е определен в размер на 18 415,39 евро с ДДС. Съгласно чл.7, т.1.1, б.”а” от договора за наем, забава в плащането с повече от 21 дни на дължими по договора за наем суми представлява основание за разваляне на същия.

Няма спор между страните, че в т.1 от Анекс №7 е уговорено, че наемодателят има право да прекрати договора за наем с 6-месечно писмено предизвестие, като видно от представената по делото и приета като доказателство Нотариална покана  рег.№ 12958/10.12.2015год., редовно връчена на представител на ответника на 11.12.2015год., ищцовото дружество е отправило до   „Т.Б.“АД изявление за прекратяване на договора за наем, като го е поканило да му предаде държането върху имота на 10.06.2016год.

Не се спори също така между страните относно обстоятелството, че след месец април 2016год. ответникът е преустановил плащането на дължимата наемна цена, която съгласно приетото с т.2 от Анекс №2/31.03.2015год. е следвало да бъде платима до петото число на текущия месец. На това основание и позовавайки се на разпоредбата на чл. 7.1.1, б.”а” от договора, с нотариална покана рег.№ 7400/14.05.2006год., връчена на ответника на 16.05.2016год., ищецът е отправил изявление за разваляне на договора за наем поради виновно неизпълнение на задължението за плащане на наемната цена, което обстоятелство е видно от представената по делото и приета като доказателство нотариална покана.

Няма спор, а и от представения по делото и приет като доказателство Констативен протокол с рег.№ 6180/10.06.2016год. се установява, че ответникът е отказал да предаде имота на ищеца, като същевременно няма спор, че и към момента на приключване на устните състезания ответникът е продължил да ползва имота въпреки изричното противопоставяне от ищеца на това.

От правна страна :

По предявен иск с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД е необходимо установяването на следните предпоставки :

            Наличие на облигационни отношения между страните, основани на сключен договор за наем, по който договор ищецът да е предоставил за временно ползване на ответника процесният имот срещу заплащане на уговорена наемна цена;

            Наемното правоотношение да е прекратено на някое от правопрекратителните основания, респ. да е било развалено с едностранно волеизявление от наемодателя поради виновно неизпълнение на поето от наемателя договорно задължение;

            Ответникът да държи без правно основание наетия имот и да не го предава на наемодателя след прекратяването на договора за наем.

            В контекста на така изложеното ищецът следваше да ангажира доказателства, че е упражнил правото си да прекрати договора за наем с отправянето на 6 месечно предизвестие по реда на т.1 от Анекс №7, както и, че е налице второто основание за прекратяване на договора за наем- по чл.7.1.1, б.“а“ от договора- поради просрочие на дължимите месечни вноски, както и че въпреки поканата до наемателя да предаде държането на имота, последният е продължил да го полза въпреки противопоставянето на наемодателя. В проекта си за доклад съдът е указал на  ищеца на осн. чл.146, ал.1, т.5 от ГПК, че носи доказателствена тежест по установяване на горните обстоятелства.

            Съдът в проекта си за доклад, приет  за окончателен, е приел, че  в отговора на исковата молба се оспорва единствено наличието на първото условие- а именно липсата на договорни отношения между страните, основани на валидно сключен договор за наем поради недействителност на същия.  Това възражение обаче съдът счита, че е недопустимо да бъде разгледано в настоящото производство, тъй като по предявен иск за опразване на наети помещения, какъвто е именно настоящият случай, е недопустимо и не могат да се разглеждат възражения свързани със собствеността на имота.Да, вярно е, че по предявен иск с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД ответникът може да се позовава на недействителност на наемното правоотношение, но твърдяното от него основание за недействителност е от такъв характер, че е свързано с установяване принадлежността на правото на собственост върху имота към патримониума на наемателя, т.е по съществото си такова оспорване на валидността на наемното правоотношение не е нищо друго, освен въвеждане в настоящия процес на петиторно  възражение, което е недопустимо. Това е така, защото както се посочи по-горе, на наемодателят не може да се противопостави възражение, че наемателят е собственик, тъй като отношенията между тях са облигационни/ в т. см. и Р № 124/16.07.2002год. по гр.д.№ 1358/2001год. на ІV ГО на ВКС и редица други в същия смисъл/. Тези възражения могат да бъдат предмет на предявен положителен или отрицателен установителен иск за собственост, респ. за прогласяване нищожността на договора за наем/какъвто иск между впрочем вече е предявен и е предмет на образуваното пред Бл.Окр. съд, т.д.№ 122/2016год./ Само за пълното следва да се посочи, че цитираното в отговора на исковата молба Решение № 541/06.02.2012год. по гр.дело № 810/2010год. на ВКС, на което се позовава ответникът във връзка с допустимостта на предявеното от него петиторно възражение, е постановено именно по предявен иск с правно основание чл.26, ал.2 от ЗЗД, а не по иск за изваждане от наети помещения, което е предмет на настоящото дело. Поради така изложените съображения съдът е оставил без уважение направените доказателствени искания в отговора на исковата молба за изслушване на експертизи- техническа, оценителна и счетоводна, както и за разпит на вещи лица, тъй като ги е счел за неотносими към предмета на спора.

            По изцяло аналогични на горните съображения съдът намира, че липсва връзка на преюдициалност между делото висящо пред Окръжен съд- Б. и предмета на настоящото производство. Това е така, защото настоящата искова претенция е на договорно основание- връщане на наетия имот вследствие развалянето, респ. прекратяването на договора за наем. Ищецът не извежда своите права от право на собственост върху спорния имот, по отношение на което право спора за валидността на неговото придобивно основание би имало евентуално пряка и обуславяща връзка. От друга страна, по отношение на ответника, дори и при установяване на недействителност на договора за покупко-продажба не може да се направи непременно извода, че договорът за наем между страните би бил недействителен. Решението по делото пред Окръжен съд- Б. няма да установи със сила на пресъдено нещо спора дали ответникът е станал собственик на процесния имот на твърдяното от него основание, още повече, че решението по спора пред  Окръжен съд- Б. няма да реши със сила на пресъдено нещо въпроса дали облигационната връзка между страните по договора за наем е недействителна.

При разглеждане на иска за опразване на нает имот следва да бъдат установявани единствено наемното правоотношение, неговото съществуване, точно изпълнение на неговото съдържание и съответно дължи ли се връщане на наетата вещ, като изцяло неотносими за предмета на такъв спор са въпросите свързани с установяването на това кой е действителният собственик на имота. Това е така, защото както е добре известно от правната теория наемодател по договор за наем може да бъде и лице, което не притежава правото на собственост върху наетия имот. Именно и заради това законодателят е предвидил в разпоредбата на чл.314, ал.3 от ГПК при спор за опразване не се допускат за разглеждане възражения за собственост като недопускането на петиторни възражения произтича именно от чисто облигационния характер на отношенията между страните, независещи от това кой е фактическият собственик на наетия имот. В разглеждания случай, както се посочи по-горе, ответникът прави възражение за недействителност на наемното правоотношение, на основание- претендирана своя собственост върху имота. А разглеждането на такъв спор за собственост не може да бъде предмет на производството по иск с правно основание чл. 233 от ЗЗД, поради което възражението за недействителност на договора за наем, се явява недопустимо за разглеждане. Евентуалната собственост на ответника върху имота следва да бъде доказана и защитена в предвидените от закона производства за защита на правото на собственост, но не и в хода на настоящото производство. Ето защо и настоящият съдебен състав намира, че липсва основание за спиране на настоящото производство до приключване на спора пред Окръжен съд- Б. и искането на ответника за това следва да бъде оставено без уважение.

Разгледан по същество искът се явява основателен.

От събраните по делото и обсъдени по-горе в мотивите писмени доказателства безспорно се установи наличието на облигационно отношение, основано на сключения договор за наем; предоставянето на процесния имот  за ползване на ответника; наличие на право за едностранно прекратяване на договора за наем в полза на наемодателя, произтичащо от разпоредбата на т.1 от Анекс №7, с която е уговорено, че наемодателят има правото да прекрати договора за наем с 6-месечно писмено предизвестие, надлежното упражняване на това право посредством отправянето на нотариална покана, редовно връчена на представител на ответното дружество, като и отказ на наемателя да върне имота, което пък се установява от представения по делото и приет като доказателство констативен протокол. Доколкото в договора за наем изрично е предвидена възможност за прекратяване на наемното правоотношение между страните от която се е възползвал наемодателят, то без значение за делото се явява обстоятелството дали наемателят е плащал в срок дължимите наемни суми, т.е дали е налице фактическият състав на Чл.87,ал.1 от ЗЗД за разваляне на договора за наем поради неизпълнение на задълженията на наемателя по него. Нотариалната покана, съдържаща изявление за прекратяване на договора за наем на осн. т.1 от Анекс №7  следва да се счита за валидно връчена на 11.12.2015год. и от този момент започва да тече предвиденият в Чл.21,ал.3 от договора срок,който е изтекъл на 11.05.2016год. и от тази дата следва да се счита, че съществуващото между страните наемно правоотношение вече е било прекратено. След тази дата наемателят дължи връщането на наетия имот, което не се установи той да е сторил, напротив от представения  по делото констативен протокол- неоспорен от ответника, се установява по безспорен начин, че той е отказал да стори това, нещо повече-   ползването на имота въпреки противопоставянето на наемодателя  продължава и към настоящия момент.

Независимо от горното искът е основателен и на допълнително основание- а именно, че от началото на м. април 2016год. наемателят е преустановил плащането на наемната цена/което обстоятелство не се оспорва от ответника, съотв. не се ангажираха доказателства за извършени след този период плащания/, което от своя страна е предоставило на наемодателя възможността да се възползва от правото си по чл.7,т.1,т.1, б.”а” да развали договора за наем поради неизпълнение задължението на наемателя да заплаща уговорената наемна цена, което неизпълнение да е продължило повече от 21 дни. Това право е упражнено от наемодателя с отправената от него нотариална покана рег.№ 7400/14.05.2016год. като към този момент наемателят вече е бил в забава за плащане на наемната цена за м. април повече от 41 дни и вече е бил в забава за плащането и на наема за м. май 2016год. Съответно с връчването на нотариалната покана, съотв. с изтичането на предвидения в нея 10 дневен срок за плащане на просрочените суми договорът за наем следва да се счита за развален.

Ето защо съдът следва да постанови решение, по силата на което ответникът да бъде осъден да предаде на ищеца държането на процесния имот поради прекратяването, респ. развалянето на договора за наем.

По искането за допускане на предварително изпълнение на решението съдът приема следното :

 Съгласно разпоредбата на чл.242, ал.2, т.3 от ГПК съдът може да допусне по искане на ищеца предварително изпълнение когато от закъснението на изпълнението може да последват значителни и непоправими вреди за ищеца или самото изпълнение би станало невъзможно, или значително би се затруднило. В настоящия случай вследствие на неизпълнението на задължението на ответника да върне имота след прекратяването на договора за  наем ищецът безспорно търпи вреди, които се изразяват  в невъзможността да  реализира доходи, било като предостави имота за ползване на друг наемател или пък сам да реши развива търговска дейност  в имота, но това само по себе си не е достатъчно да се допусне предварително изпълнение на решението тъй като за това следва да е налице кумулативно една от другите две предпоставки- вредите да са непоправими или самото изпълнение да се затрудни или да стане невъзможно, а по делото не се установи тези предпоставки да са налице. За ищеца би съществувала такава опасност например ако кредиторите в полза на които ответникът е учредил особен залог и за което са представени доказателства пристъпят към реализация на обезпеченията, с което  би се препятствало или ограничили възможността  да получи  репариране на  причинените от неизпълнението на задължението за връщане на имота имуществени вреди на наемодателя.

              На следващо място, по силата на разпоредбата на чл. 243, ал.1 ГПК предварително изпълнение не следва да се допуска дори и срещу предоставянето на обезпечение, ако вследствие на изпълнението може да се причини на ответника непоправима вреда или вреда, която не подлежи на точна парична оценка. Настоящият случай е именно такъв. Ноторно известно е обстоятелството, че ответникът активно извършва търговска дейност в наетото помещение, представляващо Търговски обект „Техномаркет Европа“ в гр. Б. и която дейност с оглед естеството на предлаганите в обекта услуги предполага генерирането на огромни доходи. Като последица от предаването на имота би се довело до прекратяването на търговската дейност на ответника, а с това и до значителни вреди за него, изразяващи се в неполучена печалба, загуба на пазарна позиция, разходи за извозване и съхранение на стоката и др. и които вреди са от такъв характер, че не подлежат на точна оценка към настоящия момент, за да може въз основа на тях да се определели размера на паричната гаранция срещу предоставянето на която от ищеца да бъде допуснато предварителното изпълнение. Ето защо искането за допускане на предварително изпълнение следва да бъде оставено без уважение.

 На осн. Чл.78, ал.1 ГПК и с оглед на направеното искане ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата 33 483, 85 лева, представляваща разноски по делото.

Воден от гореизложеното Софийски градски съд

              Р  Е  Ш  И  :

ОСЪЖДА „Т.Б.”АД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление *** да предаде на „Г.И. БГ”ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, Търговски център”********, със съдебен адрес ***, „Адвокатско дружество П.,М.И П.”, чрез адв. А.В., държането на следния недвижим имот : Поземлен имот с идентификатор 04279.130.39 по кадастралната карта на гр.Б., с площ от 9 119кв.м, при съседи : 04279.130.7, 04279.130.6, 04279.130.38, 04279.130.10, 04279.130.42, 04279.130.43 и 04279.130.40, представляващ по документи за собственост УПИ $-130035, находящ се в землището на Б., м.”Пенков чифлик”-III39, целият с площ от 9 119кв.м, при граници : железопътна линия на държавата, УПИ III-130035, УПИ II-130035, ведно с построените в същия Сграда с идентификатор 04279.130.39.1, на 1 етаж, с предназначение „Сграда за търговия“, конструкция метална/стоманена/, със застроена площ от 3 329кв.м, с административен адрес гр.Б., представляващ по документи за собственост Търговски обект „Техномаркет Европа“, на един етаж, цялата със застроена площ от 3 329кв.м и Сграда с идентификатор 04279.130.39,2 на 1 етаж, с предназначение „сграда за енергопроизводство”/трафопост/, със застроена площ от 7кв.м., въз основа на прекратен, респ. развален Договор за наем, сключен на 01.09.2006год. с нотариална заверка на подписите.

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на „Г.И. БГ”ООД за допускане на предварително изпълнение на решението, като неоснователно.

ОСЪЖДА „Т.Б.”АД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление *** да предаде на „Г.И. БГ”ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, Търговски център”********, със съдебен адрес ***, „Адвокатско дружество П.,М.И П.”, чрез адв. А.В. на осн. Чл.78, ал.1 от ГПК сумата 33 483, 85 лева, представляваща разноски по делото.

Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в  двуседмичен срок от съобщаването му на страните. Решението в частта му, с която се оставя без уважение искането за допускане на предварително изпълнение има  характер на определение и като такова подлежи на обжалване с частна жалба от ищеца в едноседмичен срок от съобщаването му .

 СЪДИЯ :