Решение № І-25-159от 07.03.2016г. по гр.д. № 42977 /2014 г. на СРС, І ГО, 25 състав, стр.2

РЕШЕНИЕ

№ І-25-159

гр. С., 07.03.2016г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

С. РАЙОНЕН СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 25 състав, в публично заседание на двадесет и трети ноември две хиляди и петнадесета година в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: АЛБЕНА БОТЕВА

при секретаря А.М, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 42977/2014г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.124ГПК.

Образувано е по искова молба с вх. № 12246/07.08.2014г., с коятоВ.Д.А., с ЕГН: XXXX, с адрес: гр.С., ж.к. „З. п.“, бл.133, вх. А, ет.1, ап.2, е предявила против „МЕДИСЪН ДИВЕЛОПМЕНТС ЛИМИТЕД" ЕООД,ЕИК 131346688, със седалище и адрес на управление: гр. С., бул. „А. С." № 100, ап.1, иск с правна квалификация чл.93 ЗЗД.

Ищцата В.Д.А. твърди, че през месец март 2014г. се е обадила по обява за отдаване под наем на заведение - сладкарница, находяща се в гр.С., бул. „А. С.“ № 100. Ищцата разговаряла с лице, което се представило като К. М. -представител на „МЕДИСЪН ДИВЕЛОПМЕНТС ЛИМИТЕД" ЕООД. Ищцата направила два огледа на описаното помещение и след „серия от разговори“ решила да го наема.

Ищцата твърди, че на 26.03.2014г.е предоставила на К.М.М. сумата от 1000 лева, представляваща гаранция, че е „сериозна“ в намеренията си за наемане на сладкарницата в срок "до 12.03.4014г.“, за което и била издаденаквитанция. На уговорената дата, ищцата се явила на срещата, ноотказала да подпише договор за наем, тъй като условията по договора вече били различни и не я устройвали. К.М.М. не приелдоводите на ищцата и отказал да й върне сумата.

Предвид изложеното, ищцата моли, да бъде постановено решение, с което ответникът „МЕДИСЪН ДИВЕЛОПМЕНТС ЛИМИТЕД" ЕООД да бъде осъден да й заплати сумата от 1000 лева, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на исковата молба до окончателното плащане. Ищцата претендира и направените по делото разноски.

В срока по чл.131 от ГПК ответникът „МЕДИСЪН ДИВЕЛОПМЕНТС ЛИМИТЕД" ЕООД е депозирал отговор на исковата молба. Ответникът не оспорва, че е получил от ищцата сумата от 1000 лева – задатък. Оспорва иска с възражението, че е неоснователен.Ответникът сочи, че действително ищцата се е свързала с него, направила е два огледа на помещението и се е постигнало съгласие относно всички условия за наемане на обекта. По настояване на ищцата, на 26.02.2014г. бил предоставен задатък в размер на 1 000лева,в замяна на което ответникът поел задължението да не предлага помещението на трети лица до сключването на окончателен договор за наем. Ищцата поела задължение да подпише окончателен договор за наем на обекта в срок до 12.03.2014 г.Ответникът твърди, че условията на договора за наем, който следвало да се подпише между страните останали непроменени през целия период на преддоговорни отношения. На 15.03.2014г., управителят на ответника и ищцата се срещнали иищцата заявила, че нейният „бизнес" партньор се е отказал от съвместното им начинание, не може да наеме помещението сама и да сключи договора за наем, за който е поела задължение. При това положение, ответникът отказал да върне задатъка на основание чл.93, ал.2, изр.1 ЗЗД. Предвид изложеното, ответникът моли искът да бъде отхвърлен. Претендира направените по делото разноски.

Съдът приема от фактическа и правна страна следното:

Предмет на разглеждане по делото е иск с правна квалификация чл. чл.93 ЗЗД.

Разглежданият иск би бил основателен при установяване на кумулативното наличие на следните предпоставките: валидно възникнало правоотношение между страните, елемент от съдържание на което е задължението на страна да престира определена парична сума или друга материална ценност - задатък за обезпечаване изпълнението на задълженията по главния договор, изпълнение на това допълнително задължение със сключването на договора, релевирано неизпълнение на задължение по главния договор, отправено от изправната страна волеизявление за отказ от договора.

Ищцата твърди, че е предоставила на ответника сумата от 1000 лева на 26.03.2014г., като срокът за сключване на договор за наем бил 12.03.2014г.Тази дата (26.03.2014г.) е посочена и в издадената от ответника квитанция, в която също е посочено, че крайният срок за сключване на договор за наем е 12.03.2014г., което е обективно невъзможно. Така или иначе, ответникът признава (с отговора на исковата молба), че е получил сумата от 1000 лева на 26.02.2014г., а с определението от 20.07.2015г. е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване в отношенията между страните по делото, че ищцата е предала на ответника сумата от 1000 лева – задатък (капаро), а ответникът е поел задължението да не предлага помещението на трети лица до сключването на окончателен договор за наем. Анализирайки твърденията и признанията на страните, съдът приема за установено по делото, че между страните по делото е възникнало облигационно правоотношение, породено от устен предварителен договор, по силата на който страните са поели задължение да сключат окончателен договор за наем на обект (вероятно заведение – сладкарница), находяща се в гр.С., бул. „А. С.“ № 100, елемент от съдържанието на което е и задължението на ищцата да заплати задатък в размер на 1000 лева, което съдът приема, че ищцата е изпълнила.

Ищцата признава, че е отказала да сключи окончателен договор, но твърди, че причина за това е че„условията на първоначалните уговорки“ били различни, а именно: първоначално била договорена наемна цена от 1500 евро без ДДС, т.е крайната сума била 1800 евро, а впоследствие се оказало, че наемателят трябва да плаща и такса „смет“, както и да плаща охрана на блока, каквато нямало при първоначалното договаряне (съобразно уточнението в отрито съдебно заседание на 05.10.2015г. и 23.11.2015г.).

Така спорът по делото опира до въпроса дали наемателят е знаел предварително, че следва да плаща такса „смет“ и охрана на блока, евентуално дали последващо вменяване на тези задължения на наемателя представлява неизпълнение на предварителния договор за сключване на окончателен договор при същите условия.

По делото е представена кореспонденция по имейл, изпратена от управителя на ответника до адвокат Н. Н. и до ищцата.

Първият имейл е от 28.02.2014г., от управителят на ответника до адвокат Н. В него са посочени „детайли от устните ни договорки с наемателите“, които „ще регистрират нова фирма“. С. и., т. „договорки“ са следните: договорът за наем ще е за 5 години, месечната наемна цена, която е договорена е 1500 евро без ДДС. Наемателят ще заплаща и такса смет, която ще е около 50 евро на месец При наемане на охрана на сградата за в бъдеще, наемателите ще плащат допълнително част от разходите за охрана, разпределяна по ЗУЕС.

С вторият имейл, управителят на ответника е изпратил на ищцата проект на окончателен договор за наем, който е представен по делото исъдържа идентични уговорки – срок на договора 5 години, наемна цена 1800 евро с ДДС, задължение за наемателя да заплата допълнително такса смет 50 евро без ДДС, както такса за охрана, определена съобразно решение на етажната собственост на жилищната сграда, в която се намира наетият имот (чл.1, ал.2, 3 и 5).

Представената кореспонденция чрез имейл представлява неподписани частни документи, съдържащи изгодни за издателя си факти. Ищцата е заявила, обаче, че не оспорва нито авторството, нито съдържанието на представената кореспонденция, поради което и съдът приема, че лицето, посочено като автор на имейлите е направило изявленията в представената кореспонденция, както и че ищцата е отказала да сключи именно представеният по делото проект на договор за наем.

Съгласно разпоредбата на чл.232, ал.2, пр.2-ро от ЗЗД, наемателят е длъжен да заплаща разходите, свързани с ползването на наетата вещ. Следователно консумативните разходи за наетия имот са в тежест на наемателя, независимо от това дали те се заплащат на наемодателя или пряко на съответния доставчик на услугата - и в двете хипотези плащането погасява разноските за ползване на имота.

Т. задължение е предвидено и в представения проект на договор за наем, чл.8, ал.2 от който предвижда, че всички консумативните разходи, свързани с ползването на имота са за сметка на наемателя – за електроенергия, вода, телефон, отопление и други. Такива „други“ задължения са и такса „смет“ и т. „охрана“.

Според различните специални закони, договорно правоотношение възниква със собственика на имота (Закон за енергетиката, Закон за водите и т.н.), като съгласно чл.64, вр. чл.11 от ЗМДТ,задължено лице такса „смет“е също собственика на имота. Съгласно чл.48, ал.8 ЗУЕС, за поддържане на общите части на етажната собственост собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание. Касае се все за „разходите, свързани с ползването на наетата вещ“, които по силата на чл.232, ал.2, пр.2-ро от ЗЗД са за сметка на наемателя.По делото липсват доказателства, че страните по договора са постигнали съгласие наемателят да не заплаща отделно от наемната цена и всички консумативни разходи. Това не се установява и от показанията на свидетеля Х. В., тъй като свидетеля сочи само, че е била договорена окончателна наемна цена от 1800 евро, но не и че тази цена включва всички консумативни разходи по имоти. Посочениятот свидетеля факт – че „обявата за наем не била свалена“ изобщо пък не е наведен от ищцата като основание за отказ от договора.

Поради изложеното, съдът приема, че ответникът не е бил в неизпълнение, респ. че ищцата неоснователно се е отказа от сключване на договор за наем, поради което и не й се дължи връщане на даденото капаро.

Освен това, както епредвидено и в проекта на договор за наем,таксата за охрана зависи изцяло от решенията на етажната собственост, които и ползвателите и обитателите в ЕС са длъжни да изпълняват, а размерът на такса „смет“ (60 евро с ДДС) е незначителен съотнесен към размера на наемната цена (1800 евро с ДДС), респ. към интереса на кредитора, поради коетодори и да е допълнително предвиден не е основание за „отказ“ от договора.

Искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен изцяло.

Относно разноските: При този изход на спора право на разноски има ответника, на когото следва да се присъди сумата от 300 лева – платено адвокатско възнаграждение.

Така мотивиран, С. районен съд, 25 състав

РЕШИ :

ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен, предявения отВ.Д.А., с ЕГН: XXXX, с адрес: гр.С., ж.к. „З. п.“, бл.133, вх. А, ет.1, ап.2, против „МЕДИСЪН ДИВЕЛОПМЕНТС ЛИМИТЕД" ЕООД,ЕИК 131346688, със седалище и адрес на управление: гр. С., бул. „А. С." № 100, ап.1, иск по чл.93 ЗЗД, за заплащане на сумата от 1000 лева, представляваща платензадатък (капаро) за сключване на договор за наем.

ОСЪЖДА В.Д.А., с ЕГН: XXXX, с адрес: гр.С., ж.к. „З. п.“, бл.133, вх. А, ет.1, ап.2, да заплати на„МЕДИСЪН ДИВЕЛОПМЕНТС ЛИМИТЕД" ЕООД,ЕИК 131346688, със седалище и адрес на управление: гр. С., бул. „А. С." № 100, ап.1,на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 300 лева -разноски по делото.

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред С. градски съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

РАЙОНЕН СЪДИЯ: