По възможността да се претендира обявяването на договора за окончателен по отношение на един от обещателите и за част от обещания имот

чл. 19 ЗЗД 

. стр. от решение по гр.д. № 600/2009 на Върховния касационен съд, ІV ГО

РЕШЕНИЕ

№ 773

С., 10. февруари 2011 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение в публично заседание на десети ноември две хиляди и десета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Б. Б

ЧЛЕНОВЕ: М. П

Б. И

при участието на секретаря Р. П. като разгледа докладваното от съдията Б.Б гр.д. № 600 по описа за 2009 година, за да се произнесе, взе пред вид следното:

Производство по чл. 290 ГПК.

Допуснато е касационното обжалване на решението на Б. окръжен съд от 15.12.2008 г. по гр.д. № 708/2008, с което е потвърдено решението на Б. районен съд от 13.05.2008 г. по гр.д. № 743/2007, с което е отхвърлен предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Обжалването е допуснато поради противоречивото разрешаване на материалноправния въпрос за възможността да се претендира обявяването на договора за окончателен по отношение на един от обещателите и за част от обещания имот.

По повдигнатия правен въпрос едни съдилища приемат, че за да бъде уважен иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, следва да е налице пълно тъждество в страните по делото и по предварителния договор и пълна идентичност в описанието на насрещните престации – на обещания имот и на цената, тъй като съдът не може да внася промени в съдържанието на предварителния договор както по своя инициатива, така и по искане на една от страните. Предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен само за част от уговорената престация и само по отношение на някои от страните. Други съдилища приемат, че искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД може да бъде обявен за окончателен във всяка част, в която предварителният договор обвързва валидно страните.

Върховният касационен съд намира, че правилно е второто разрешение.

Приемателят е титуляр на потестативното право да иска обявяването на договора за окончателен и само от него зависи дали да упражни правото си, или да не го упражни, а ако реши да го упражни – за каква част от обещания имот. Съдът може да се произнесе само по тази част от иска, с която е сезиран, но частичният иск би бил основателен, ако приемателят е изпълнил изцяло задълженията си по договора. Ако обещателят има интерес договорът да бъде обявен за окончателен изцяло, той може да предяви насрещен иск за останалата част и така да наложи прехвърлянето на целия обещан имот

Когато съсобственици обещават да продадат общ имот, всеки обещава да продаде своята част. Те са обикновени другари и ако за прехвърлянето на някоя от частите има пречка, това не може да се отрази на прехвърлянето на частите на останалите съсобственици. Правото на изкупуване по чл. 33, ал. 1 ЗС има значение в отношенията между съсобственика, който не отчуждава своята идеална част и купувача на отчуждената идеална част. Това право на изкупуване не може да бъде предмет на разглеждане в производството между обещателя и приемателя, тъй като обещателят не може да се брани с чужди права и никакви субективни права не могат да бъдат предмет на разглеждане без участието на титуляра им. Ако преди предявяването на иска съсобствеността е прекратена и всеки от обещателите е получил в собственост реален дял, всеки от предявените искове трябва да бъде уважен срещу всеки от собствениците за съответния поставен му в дял отделен имот.

Когато обещателите са се задължили да прехвърлят повече, отколкото притежават (а при бъдеща вещ – повече от колкото ще получат), те дължат по исковете на приемателя да прехвърлят всичко, което имат (или което са получили), като за липсващата част се дължи намаляване на цената или обезщетение. Само приемателят може да развали договора, ако прецени, че няма интерес от частично изпълнение.

Когато обещателите са се задължили да прехвърлят няколко имота (съществуващи или бъдещи), всеки от тях дължи по исковете на приемателя да прехвърли всичко, което той притежава (или е получил) срещу съответна част от общо определената цена, която съдът е длъжен да определи, при липса на друга възможност – при условията на чл. 162 ГПК. Ако някой от обещателите не притежава (или не е получил) нито един или никаква част от обещаните имоти, предявеният срещу него иск е неоснователен.

Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира основателна поради следните съображения:

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че предварителният договор обвързва валидно страните, но не може да бъде обявен за окончателен по отношение на един от обещателите и за част от обещания имот.

В нарушение на закона въззивният съд е приел, че потестативното право, породено от валидно обвързващия страните предварителен договор съществува, но въпреки това искът, с който част от това право е предявено пред съд, е неоснователен.

Обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото – разгледано от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК.

По делото е установено, че с писмен договор от 25.05.2000 г. ответникът заедно с третото лице (неучастващо като страна по делото) Г.П.Д. са обещали на ищеца да му продадат описания в исковата молба, подлежащ на възстановяване по ЗСПЗЗ, имот с площ 800 кв.м. в урегулираната част на землището, съставляваща реална част от по-голяма нива, срещу сумата 4.000 лева (по 5 лева на кв.м.), платима при изповядане на окончателната сделка до 6 месеца след възстановяването на земята. С решение на О. от 25.03.2002 г. на ответника е възстановен имот с пл. № 95 от помощния кадастрален план с площ около 246 кв.м., съставляващ реална част от обещания имот – идентичен с имот с идентификатор 04279.626.57 по одобрената кадастрална карта на Б..

Без правно значение е дали преди обобществяването му имотът е бил придобит възмездно или безвъзмездно и дали е имало или е нямало трансформация на лично имущество, тъй като собствеността по ЗСПЗЗ е възстановена не на наследници, а на самия отчужден собственик по негово искане от 21.02.1992 г. (искане за възстановяване от съпругата му, която е била жива до 1994 г., няма). Също без значение е, че на 08.02.2008 г. ответникът е отчуждил имота. Това отчуждение е непротивопоставимо на ищеца, тъй като е извършено след предявяването на иска на 10.05.2007 г. и след вписването на исковата молба на 26.11.2007 г. Предявеният иск не е погасен и по давност, тъй като 5-годишният давностен срок започва да тече от 25.09.2002 г. и би изтекъл след предявяването на иска.

Видно от изложеното страните са валидно обвързани от предварителен договор за продажба на бъдеща вещ с площ 800 кв.м., реална част от която е възстановеният на ответника имот с площ около 246 кв.м., съставляващ имот с идентификатор 04279.626.57 по одобрената кадастрална карта на Б.. Ответникът е станал собственик само на част от бъдещата вещ, поради което му се дължи съответна част от уговорената цена в размер на 1.230 лева.

На ищеца И.Х.Б. следва да бъде присъдена сумата 169,00 лева разноски за всички инстанции.

Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решението на Б. окръжен съд от 15.12.2008 г. по гр.д. № 708/2008.

О. ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор от 25.05.2000 г., сключен между И.Х.Б., ЕГН [ЕГН] и С.П.Д., ЕГН 260220205 за продажба на недвижим имот с площ около 246 кв.м., съставляващ УПИ с идентификатор 04279.626.57 по одобрената кадастрална карта на Б. от 2006 г., при съседи УПИ 04279.626.41, 04279.626.56, 04279.626.58, 04279.626.59 и 04279.626.39. срещу сумата 1.230 лева; при УСЛОВИЕ И.Х.Б., ЕГН [ЕГН] да заплати на С.П.Д., ЕГН 260220205 сумата 1.230 лева в двуседмичен срок от връчването на решението, предвид необявяването му в указания срок.

ОСЪЖДА И.Х.Б., ЕГН [ЕГН] да заплати на [община] сумата 48,00 лева местен данък, а в полза на Върховния касационен съд сумата 160,00 лв. държавна такса по прехвърлянето на имота, за които суми служебно да се впише възбрана върху имота на основание чл. 298, ал. 2 ГПК.

ОСЪЖДА С.П.Д., ЕГН 260220205 да заплати на И.Х.Б., ЕГН [ЕГН] сумата 169,00 лв. разноски по делото.

Препис от решението да се издаде на ищеца И.Х.Б., ЕГН [ЕГН] след представяне на документ за внасяне на определената такса в полза на Върховния касационен съд и удостоверение от [община], че са изплатени дължимите данъци и такси за имота.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.