№ 1

СОФИЯ, 11.05.2020 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Р. Б, първо гражданско отделение в публично заседание на двадесет и първи януари две хиляди и двадесета година в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДИЯНА ЦЕНЕВА

ЧЛЕНОВЕ : Б.Д.В АТАНАСОВА

при секретаря Д. Н

изслуша докладваното от съдията Д.Ц гражданско дело № 289/2019 година и за да се произнесе, взе предвид :

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.

С определение № 426 от 07.08.2019 г. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение № І-40 от 19.06.2018 г. по в.гр.д. № 1774/2017 г. на Окръжен съд - Бургас в частта, с която В.Г.Й. и А.К.Р. - Й. са осъдени да заплатят на В.Г.Ч. на основание чл. 59, ал.1 ЗЗД сумата 6 288 лв. като обезщетение за неоснователно ползване на собствения му недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор .... по КККР на [населено място], м. ”М.”, с площ 72 кв.м, представляващ апартамент № .... на 5-ти етаж, за периода от 22.10.2009 г. до 22.10.2012 г., както и в частта, с която са отхвърлени предявените от В.Г.Й. и А.К.Р. -Й. против В.Г.Ч. насрещни искове за заплащане на сумата 12 000 евро - частичен иск от сумата 36 820.15 евро, платена от тях по предварителен договор за покупко- продажба на посочения недвижим имот, сключен на 15.04.2009 г.; за заплащане на сумата 24 500 лв., представляваща увеличената стойност на описания недвижим имот вследствие извършени от тях подобрения и признаване на право на задържане на имота до заплащането й.

Жалбоподателите В. Й. и А. Р. - Й. поддържат, че въззивното решение в допуснатите му до касационно обжалване части е постановено в нарушение на материалния закон - чл. 36, ал.2 и чл. 284, ал.2 ЗЗД; чл. 70, ал.3 ЗС и чл. 72 ЗС. Считат, че не дължат обезщетение на собственика за ползване на процесния недвижим имот за периода от 22.10.2009 г. до 22.10.2012 г., тъй като през този период са упражнявали владение върху имота на основание предварителен договор, сключен със собственика, който не е нищожен, а прогласеното в чл. 88, ал.1 ЗЗД обратно действие на развалянето на договора не променя факта, че владението е предадено със съгласие на собственика. На следващо място сочат, че неправилно въззивният съд е обвързал основателността на претенцията им за осъждане на ищеца да върне заплатената от тях на основание предварителния договор цена с извършването на отчетна сделка между него като продавач и неговия пълномощник, тъй като това обстоятелство е от значение единствено за вътрешните отношения представляван – представител. Поддържат също, че в нарушение на материалния закон въззивният съд е отрекъл правата им по чл. 72 ЗС по съображения, че нямат качеството на добросъвестни владелци, без да съобрази разпоредбата на чл. 70, ал.3 ЗС.

Ответникът по касация В.Г.Ч. изразява становище, че въззивното решение е правилно и следва да бъде оставено в сила.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:

Първият въпрос, обусловил допускане на въззивното решение до касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК е за това дължи ли владелецът, придобил фактическа власт върху недвижим имот на основание предварителен договор за покупко- продажба, обезщетение на собственика за ползване на имота за периода от сключване на предварителния договор до неговото разваляне, и дали в тази хипотеза владелецът е приравнен на добросъвестния владелец относно подобренията и правото на задържане.

По този въпрос настоящият състав споделя тълкуването, дадено в решение № 270 от 26.06.2012 г. по гр.д. № 1056/2011 г. на ВКС, І г.о. и решение № 265 от 20.01.2014 г. по гр.д. № 2116/2013 г. на ВКС, ІІІ г.о., според което владелецът, който е получил владението въз основа на валидно сключен предварителен договор, не дължи на собственика обезщетение за ползване на имота за времето от предаване на владението до разваляне на предварителния договор. Като последица от развалянето на договора всяка от страните трябва да върне на другата страна направените от нея престации - купувачът дължи да предаде на собственика владението на имота, а последният - да му върне платената цена. В това се изразява прогласеното в чл. 88, ал.1 ЗЗД обратно действие на развалянето. Становището на въззивния съд, възприето от по отм. а практика на ВС /решение № 3190 от 11.12.1978 г. по гр.д. № 2013/78 г. на І г.о, решение № 1665 от 30.09.1967 г. по гр.д. № 1187/67 г. на І г.о., решение № 882 от 08.07.2008 г. по гр.д. № 4074/2007 г. на ІІ г.о./ според което при разваляне на предварителния договор купувачът дължи на собственика обезщетение за ползване на имота от момента на установяване на владението до разваляне на договора, се основава на общите правила на ЗЗД /чл. 88 ЗЗД/ относно действието, което има развалянето на договорите, но не е съобразено, че правоотношенията между собственика и владелеца по предварителния договор относно ползването на вещта, получаване на добивите от нея и извършените подобрения са предмет на специална правна регламентация, съдържаща се в ЗС - чл. 70, ал.3 във вр. с чл. 71 и чл. 72. Владението, основано на предварителен договор, е по дефиниция обикновено /недобросъвестно/, но като отчита, че в този случай то не е установено самоволно, а със съгласието на собственика, законът е счел за справедливо да признае на този владелец някои от правата на добросъвестния владелец – да ползва вещта и да получава добивите от нея до предявяване на иск от собственика за връщането й, както и да получи увеличената стойност на имота вследствие на извършените подобрения. Правото на купувача, на когото е предадено владението въз основа на валиден предварителен договор, сключен със собственика, да ползва вещта без да заплаща обезщетение на собственика, произтича от закона - чл. 71 ЗС, който указва и срока, в който то съществува - до предявяване на иск за връщането й. Ако преди предявяване на иска предварителният договор е бил развален по реда на чл. 87, ал.1 и 2 ЗЗД, правото на владелеца - купувач да ползва имота без да дължи обезщетение на собственика се прекратява от момента на разваляне на договора, тъй като отпада един от елементите на фактическия състав, с който законът свързва упражняването на това право. Докато договорът не бъде развален или не бъде предявен иск за връщане на вещта, владелецът - купувач ползва имота на основание валидно сключен със собственика предварителен договор, поради което за времето от предаване на владението до разваляне на договора ползването не е без основание и той не дължи обезщетение.

Вторият въпрос, обусловил допускане на въззивното решение до касационно обжалване, е за това дали извършването на отчетна сделка между продавача и неговия пълномощник по предварителния договор представлява предпоставка за уважаване на претенцията на купувача за връщане на платената по този договор цена. Отговор на този въпрос дава разпоредбата на чл. 36, ал.2 ЗЗД, съгласно която правните действия, които извършва представителят, възникват направо за представлявания. Разпоредбата не се съдържа никакво изключение за нейната приложимост в зависимост от това дали пълномощникът е предал на представляваната страна полученото по договора, сключен с трето лице, с което той е договарял. Пълномощникът действа за страната, а не за себе си, и правата и задълженията по сделките, които той сключва с трети лица, възникват направо за доверителя /чл. 292, ал. 1 от ЗЗД/. Затова след разваляне на предварителния договор връщането на платената от купувача цена се дължи от страната по сделката, независимо от това дали пълномощникът е изпълнил задължението си да предаде на представлявания получената от купувача сума.

Предвид така дадените отговори на правните въпроси, въззивното решение в допуснатите му до касационно обжалване части се явява неправилно поради нарушение на материалния закон.

По делото е безспорно установено, че с пълномощно с нотариална заверка на подписите от 01.04.2009 г. В. Ч. като собственик на няколко апартамента, находящи се в жилищната сграда в УПИ ...., м. ”М.” в [населено място], в това число апартамент № 31, на пети жилищен етаж, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, тераса, спалня и баня с тоалетна, с обща площ 82.20 кв.м, е упълномощил А.Т.И. да го представлява пред всички държавни, административни и общински органи и организации, физически и юридически лица във връзка с посочените в пълномощното имоти, в това число с правото да подписва книжа, скици и проекти, свързани с недвижимия имот; да получава документи и да се снабдява с данъчни оценки, скици, архитектурни проекти; да го представлява пред ДАГ, ДНСК, В И К, Енергоснабдяване и служби „Пожарна безопасност”; да депозира молби, жалби и сигнали; да го представлява пред нотариус във връзка с продажба на описаните имоти по нотариален ред при условия и лица и за цени, както намери за добре, да получава суми при продажба на описаните имоти. Учредената от Ч. представителна власт е ограничена със срок до 10.10.2009 г.

Установено е също, че на 15.04.2009 г. между В. Ч., действащ чрез пълномощника си А.Т.И., като продавач, и В.Г.Й. като купувач, е сключен предварителен договор за продажба на апартамент № .... Уговорената продажна цена е в размер на 49 600 евро, платима както следва: първа вноска в размер на 19 987 евро, платена от купувача на пълномощника на продавача в брой при подписване на предварителния договор; втора вноска в размер на 8 491.50 евро, платима в срок до 26.08.2009 г. и трета вноска в размер на 8 341.50 евро, платима в срок 30.08.2009 г., които е следвало да бъдат заплатени по банков път по посочената в договора сметка на продавача Ч., и четвърта вноска в размер на 12 780 евро, платима при подписване на окончателния договор. В договора е посочено, че към момента на сключването му сградата е завършена до степен „груб строеж”, като продавачът се е задължил в срок до 22.10.2009 г. да изпълни в пълен обем и с необходимото качество със собствени средства и труд описаните в договора СМР и довършителни работи.

С договор за покупко - продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № .... г. на нотариус с рег. № 290 по регистъра на НК, В. Ч., действащ чрез пълномощника си А. И., е продал на В. Г. апартамент № ...., на пети етаж, с площ 71.70 кв.м, за цена при степен на завършеност 63% в размер на 25 000 лв., която пълномощникът на продавача е заявил, че е получил изцяло и в брой към момента на сключване на окончателния договор.

С исковата молба, подадена на 17.10.2014 г., В. Ч. е предявил против пълномощника А.Т.И. и против купувача В. Й. при условията на пасивно субективно съединяване иск за прогласяване на основание чл. 42, ал.2 ЗЗД нищожност на сделката, обективирана в нотариален акт № .... г.; и за осъждане на ответника В. Й. да му предаде владението върху описания недвижим имот, съставляващ апартамент № ...., както и да му заплати на основание чл. 59 ЗЗД обезщетение за ползване на жилището за времето от 22.10.2009 г. до предявяване на иска в размер на 3600 лв., увеличен по реда на чл. 214 ГПК за заплащане на сумата 6 290 лв.

С определение от 23.12.2014 г. производството по предявените искове е разделено, като искът за обявяване на договора за покупко - продажба за нищожен, квалифициран от първоинстанционния съд като такъв по чл. 26, ал.1 ЗЗД, е изпратен за разглеждане на Бургаския окръжен съд.

С решение № 123 от 14.04.2016 г. по гр.д. № 106/2015 г. на Бургаския окръжен съд, влязло в сила на 26.05.2016 г., е признато за установено по отношение на В.Г.Ч., А.Т.И. и В.Г.Й., че договорът за покупко - продажба на апартамент № ...., сключен с нотариален акт № .... г. е недействителен по отношение на ищеца Ч. като сключен от пълномощник без представителна власт.

На 11.10.2016 г. В. Й. и съпругата му А. Й. /конституирана допълнително като ответник по делото/ са предявили против В. Ч. насрещен иск за връщане на заплатената от тях цена по предварителния договор, за сумата 12 000 евро - частичен иск от цялото вземане в размер на 36 820.15 евро, както и за сумата 24 500 лв., представляваща увеличената стойността на имота в резултат на извършени от тях подобрения. С отговора на исковата молба е направено и искане за признаване на право на задържане на имота до заплащане на подобренията.

За да потвърди първоинстанционното решение в частта, с която В. Й. и А. Й. са осъдени да заплатят на В. Ч. сумата 6 288 лв., представляваща обезщетение за ползване на процесния имот за времето от 22.10.2009 г. до 22.10.2012 г., въззивният съд е приел, че за този период ответниците не могат да се ползват от правата по чл. 71 ЗС, тъй като предварителният договор, въз основа на който са получили владението, е развален с обратна сила, поради което целият период на владение, основано на този договор, е всъщност владение без основание. Затова получените плодове и други добиви от вещта за този период се дължат на собственика на основание чл. 73 ЗС.

По съображения, изложени във връзка с отговора на първия въпрос, обусловил допускане на касационно обжалване, настоящият състав намира, че този извод е неправилен и противоречи на материалния закон. По делото не е спорно, че предварителният договор от 15.04.2009 г., въз основа на който ответникът В. Й. е получил владението върху процесния имот, е сключен със собственик и не страда от пороци, обуславящи неговата недействителност. По делото няма данни същият да е бил развален извънсъдебно по реда на чл. 87, ал.1 или 2 ЗЗД преди предявяване от продавача Ч. на иск за ревандикация на имота / 17.10.2014 г./, поради което следва да се приеме, че за времето от предаване на владението до предявяване на иска за връщане на вещта купувачът по него има правата по чл. 71 ЗС. За този период ползването не е без основание и той не дължи на собственика обезщетение за ползите, от които го е лишил. Поради това въззивното решение в частта, с която В.Г.Й. и А.К.Р. - Й. са осъдени да заплатят на В.Г.Ч. на основание чл. 59, ал.1 ЗЗД сумата 6 288 лв. като обезщетение за неоснователно ползване на собствения му недвижим имот, следва да бъде отменено, и тъй като делото е изяснено от фактическа страна, спорът следва да бъде решен по същество от настоящата инстанция, като претенцията за заплащане на обезщетение за този период на основание чл. 59, ал.1 ЗЗД бъде отхвърлена като неоснователна.

Въззивното решение следва да бъде отменено и в частта, с която е отхвърлен предявеният от В. Й. насрещен иск за сумата 12 000 евро, представляваща част от платената по предварителния договор част от цената за придобиване на процесния имот. Отразеното в предварителния договор, че в деня на подписването му купувачът е заплатил първа вноска в размер на 19 987 евро, има характер на разписка. Сумата е получена от лице, което към този момент има качеството на пълномощник на продавача въз основа на надлежно учредена с пълномощното от 01.04.2009 г. представителна власт да сключва договори за продажба на недвижимия имот и да получава плащане на суми по тях. По аргумент от чл. 36, ал.2 ЗЗД правата и задълженията възникват в правната сфера на представляваното лице, тъй като то, а не пълномощникът е страна по сделката, затова след разваляне на предварителния договор връщането на платената от купувача цена се дължи от представлявания, независимо от това дали пълномощникът е изпълнил задължението си да му предаде платената от купувача сума. Последното обстоятелство е релевантно за вътрешните отношения между представляван и представител, които са без значение за правните последици на сключената от пълномощника сделка.

Настоящият състав намира, че жалбоподателят В. Й. не доказва плащане по предварителния договор на суми за разликата над 19 987 евро. Не се установява твърдението на жалбоподателя задължението за плащане на втората и третата вноска на продавача да е било изпълнено от трето лице. По делото са представени два броя вносни бележки, видно от които на 26.08.2009 г. и на 28.08.2009 г. лицето И.К.В. е превел по посочената в предварителния договор сметка на В. Ч. съответно сумата 8 491.50 евро и 8 341.50 евро. Като основание за превода в първата бележка е посочено „захранване”, а във втората- „вноска по кредит”. Тези основания за плащане не могат да се свържат с погасяване на задължението на купувача по предварителния договор. Представената разписка, издадена на 21.10.2009 г. от А.Т.И., в която е посочено, че тези две плащания имат погасителен ефект по отношение задължението на В. Й. по предварителния договор, не може да бъде противопоставена и не обвързва ответника по насрещния иск и продавач по предварителния договор, тъй като към този момент издалият разписката няма качеството на негов пълномощник - учредената му представителна власт е прекратена след изтичане на посочения в пълномощното срок - 10.10.2009 г. Поради това предявеният от В. Й. насрещен иск по чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД ЗЗД за връщане на даденото на отпаднало основание - развален предварителен договор, следва да бъде уважен за сумата 12 000 евро, платена на продавача при сключване на предварителния договор на 15.04.2009 г., предявена като частичен иск от общо претендираната сума от 36 820.15 лв.

В частта, с която е отхвърлен предявеният от А. Й. насрещен иск по чл. 55, ал.1, изр. посл. ЗЗД въззивното решение е правилно, тъй като същата не е страна по предварителния договор.

Въззивното решение е неправилно и в частта, с която е отхвърлен предявеният от В. и А. Й. иск за заплащане на увеличената стойност на имота вследствие на извършените от тях подобрения, и за признаване на правото им да задържат имота до плащане на тази сума. Неправилно е становището на въззивния съд, че предвид ретроактивното действие на разваляне на предварителния договор, те не могат да се ползват от правата по чл.чл. 70, ал.3 във връзка с чл. 72 ЗС. Подобряването на недвижимия имот е обективен факт, който стои извън съдържанието на предварителния договор. Ретроактивното действие на развалянето на договора не заличава с обратна сила факта, че владението върху имота е предадено със съгласието на собственика, обективирано в предвидената в закона форма- предварителен договор, и не рефлектира върху правото на купувача, който е извършил подобрение в имота докато договорът не е бил развален, да получи увеличената стойност и да задържи имота до заплащането на тези подобрения.

Във връзка със степента на завършеност на жилището към момента на предаване на владението на купувача въз основа на предварителния договор по делото са събрани писмени и гласни доказателства, които не са обсъдени от въззивния съд. Съдът се е задоволил само да посочи, че съгласно т.5 от предварителния договор извършването на довършителни СМР е уговорено като задължение на продавача, с негови труд и средства, без да вземе предвид, че с Анекс от 21.04.2009 г. тази клауза е променена и страните са се споразумели изпълнението на тези дейности да остане изцяло за сметка на купувача. Приел е, че представените от В. Ч. писмени доказателства / л. 226-299 от първоинстанционното дело/, доказват, че жилището е било предадено в довършен вид от продавача, включително и с подобренията, претендирани от жалбоподателите, без да анализира съдържанието на тези доказателства. Ако бе сторил това, съдът би установил, че тези доказателства касаят поставянето на контакти и удостоверяват съответствие и годността на вложените в строителството на сградата материали - обстоятелства неотносими към претендираните от жалбоподателите по вид и стойност подобрения. Не е обсъдено заключението на съдебно - оценъчната експертиза относно фактическото състояние в жилището към момента на предявяване на иска. Не са обсъдени и събраните гласни доказателства във връзка със състоянието на жилището към момента на предаването му на ищеца по насрещния иск и извършените от него след този момент довършителни работи. Необсъждането на тези доказателства съставлява съществено нарушение на съдопроизводствените правила, което е довело до необоснованост на съдебния акт. В тази част въззивното решение следва да бъде отменено и тъй като се налага извършване на съдопроизводствени действия във връзка с отстраняване на тези нарушения на основание чл. 293, ал.2 ГПК делото следва да бъде върнато за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

Водим от гореизложеното

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № І - 40 от 19.06.2018 г. по в.гр.д. № 1774/2017 г. на Окръжен съд - Бургас в частта, с която В.Г.Й. и А.К.Р.- Й. са осъдени да заплатят на В.Г.Ч. на основание чл. 59, ал.1 ЗЗД сумата 6 288 лв., вместо което ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ предявеният от В.Г.Ч. против В.Г.Й. и А.К.Р.- Й. иск с правно основание чл. 59, ал.1 ЗЗД за сумата 6 288 лв.,представляваща обезщетение за ползване без основание на собствения му имот, представляващ апартамент № ...., разположен на петия етаж в жилищната сграда, построена в УПИ ...., м. ”М.” в [населено място], за периода 22.10.2009 г. до 22.10.2012 г.

ОТМЕНЯ въззивно решение № І - 40 от 19.06.2018 г. по в.гр.д. № 1774/2017 г. на Окръжен съд- Бургас в частта, в частта, с която е отхвърлен предявения от В.Г.Й. против В.Г.Ч. като насрещен иск с правно основание чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД, вместо което ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА В.Г.Ч. да заплати на В.Г.Й. сумата 12 000 евро, представляваща частичен иск от сумата 36 820.15 евро, представляваща платена цена по отпаднало основание по сключен между тях предварителен договор за продажба на недвижим имот от 15.04.2009 г.

ОТМЕНЯ въззивно решение № І-40 от 19.06.2018 г. по в.гр.д. № 1774/2017 г. на Окръжен съд - Бургас в частта, с която е отхвърлен предявеният от В.Г.Й. и А.К.Р. - Й. против В.Г.Ч. насрещен иск с правно основание чл. 72 ЗС за сумата 24 500 лв., представляваща увеличената стойност на недвижимия имот вследствие извършени в него подобрения и за признаване право на задържане на имота до заплащането им, и ВРЪЩА в тази част делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

ОСТАВЯ В СИЛА въззивното решение в останалата обжалвана част.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ: