Р Е Ш Е Н И Е

№ 34София, 29.03.2021 г. В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б, първо гражданско отделение, в открито заседание на осемнадесети февруари две хиляди двадесет и първа година, в състав:

Председател: МАРГАРИТА СОКОЛОВА

Членове: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

при секретаря Е. П, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 2039 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „А.Б.Т“ ЕООД срещу решение № 63 от 21.02.2020 г. по в. гр. д. № 349/2019 г. на Великотърновския апелативен съд.

Жалбоподателят счита, че клаузата в анекса към предварителния договор с ТПК „Витас“, съдържаща отказ от право на заплащане на подобрения, е нищожна, тъй като противоречи на императивни правни норми – чл.70, ал.3, вр. чл.72 ЗС. Собственикът, който получава подобрен имот, не може да се освободи от задължението си да заплати стойността на подобренията. Освен това чл.72 ЗС е част от правната уредба, съдържаща забрана за неоснователното обогатяване. Тази уредба е изградена изцяло от императивни правни норми. Не може да се допусне договор, с който собственикът и подобрителят на един имот да се споразумеят да не се заплащат извършените подобрения. Отказът от бъдещи права е недопустим. Към 20.09.2017 г., когато страните са новирали отношенията си по повод срока за сключването на окончателен договор, все още не е възникнало правото да се търсят подобренията в имота, затова подобрителят не би могъл да направи отказ от бъдещи права. Ответникът в производството ТПК „Витас“ оспорва жалбата. Счита, че тя е неоснователна. Жалбоподателят не е извършил подобрения в имота на кооперацията, а само текущ ремонт с козметичен характер, който не увеличава неговата стойност. Но дори ремонтът да има качеството на подобрение, то кооперацията не дължи заплащането му. Разпоредбите на чл.70, ал.3 и чл.72, ал.2 ЗС са диспозитивни и позволяват отклонение от техните предписания. Затова анексът към предварителния договор между страните, в който жалбоподателят се е съгласил да не претендира стойността на извършените подобрения в имота на кооперацията, не е нищожен. Налице е недобросъвестност и виновно поведение на купувача по предварителния договор „А.Б.Т“ ЕООД, кооперацията няма вина за това, че собствеността не е прехвърлена и не следва да носи отговорност за стойността на извършените подобрения в имота.

С определение № 426/16.11.2020 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса допустимо ли е страните по предварителен договор за покупко-продажба на имот да предвидят, че купувачът няма да има право да претендира увеличената стойност на имота на основание чл.70, ал.3, вр. чл.72, ал.1 ЗС, ако предварителният договор бъде развален по негова вина.

По поставения въпрос настоящият състав на ВКС приема следното:

Не съществува колебание в практиката на ВКС, че предварителен отказ от субективни права е недействителен, доколкото е недопустим предварителен отказ от право на иск, тъй като по смисъла на чл. 233 ГПК отказът от иск е действие на разпореждане с правото при вече висящ процес, но не и преди това. В този смисъл е решение № 71 от 28.05.2013 г. на ВКС по гр. д. № 754/2012 г., II г. о., което се занимава конкретно с недействителността на предварителен отказ от право по чл.30, ал.1 ЗН. В същия смисъл е и практиката на ВС и ВКС за недействителност на предварителен отказ от други субективни материални права – от правото на изкупуване по чл.33, ал.2 ЗС - решение № 542 от 21.XI.1988 г. по гр. д. № 467/88 г., I г. о.; от правото по чл.19, ал.3 ЗЗД да се иска сключване на окончателен договор – решение № 1407 от 10.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4949/2007 г., IV г. о.; от правото да се иска разваляне на договор по чл.87, ал.3 ЗЗД - решение № 107 от 24.03.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5068/2007 г., II г. о.; от правото на обезщетение по чл.200, ал.1 КТ - решение № 578 от 19.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 603/2009 г., III г. о., от право на обезщетение по чл.407, ал.1 ТЗ – решение № 43 от 15.03.2011 г. на ВКС по т. д. № 414/2010 г., II т. о.; предварителен отказ от давностен срок - решение № 52 от 13.06.2017 г. на ВКС по гр. д. № 60103/2016 г., III г. о.; от потребителска защита - решение № 146 от 1.11.2017 г. на ВКС по т. д. № 2615/2016 г., I т. о. и др.

Липсва изрична практика по въпроса дали е действителен предварителен отказ от право на претенция за заплащане на подобрения, извършени в чужд имот, но общият принцип важи и в тази хипотеза. Затова следва да се приеме, че когато владението се основава на предварителен договор за покупка на имота, купувачът има право да претендира от собственика стойността на извършените подобрения на основание чл.70, ал.3, вр. чл.72 ЗС, като предварителен отказ от това право е недопустим.

По съществото на касационната жалба:

С обжалваното решение състав на Великотърновския апелативен съд е потвърдил решение № 108 от 20.05.2019 г. по гр. д. № 242/2016 г. на Ловешкия окръжен съд, поправено с решение № 184 от 12.08.2019 г. по същото дело, с което е отхвърлен предявеният от „А.Б.Т“ ЕООД гр.София срещу ТПК „Витас“, с.Дерманци, община Ловеч, иск по чл.70, ал.3, вр. чл.72, ал.1 и 2 ЗС за сумата от 62 523 лв., представляваща стойност на извършени подобрения в сгради по предварителен договор за покупко-продажба от 31.05.2011 г.

Въззивният съд е приел, че страните по делото са били в дългогодишно наемно правоотношение, по което ответникът ТПК „Витас“ е отдавал на ищеца „А.Б.Т“ ЕООД процесните селскостопански сгради, находящи се в [населено място], община Ловеч. На 31.05.2011 г. страните сключили предварителен договор за продажба на земята и сградите, като окончателният договор е следвало да бъде сключен в срок до 31.10.2011 г. С няколко анекса срокът за сключване на окончателния договор бил продължаван – последно до 20.09.2017 г. С последния анекс от 20.03.2017 г. страните уговорили, че при неизпълнение на задълженията на купувача да плати старите дългове и остатъка от продажната цена до 20.09.2017 г., предварителният договор и всички последващи анекси към него ще се считат прекратени по вина на купувача, като в този случай съгласно раздел V, чл.10 от договора купувачът няма право на никакви претенции за подобрения и пропуснати ползи. Прието е също, че с влязло в сила решение № 42 от 13.03.2018 г. по в. гр. д. № 50/2017 г. на АС В. Т са били отхвърлени предявените от „А.Б.Т“ ЕООД срещу ТПК „Витас“ искове за признаване за установено, че предварителният договор е развален на основание чл.87, ал.2 ЗЗД поради виновно неизпълнение на продавача ТПК „Витас“, както и исковете по чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД за осъждане на кооперацията да върне получената по предварителния договор част от продажна цена в размер на 35 000 лв. и по чл.92, ал.1 ЗЗД за заплащане на неустойка по предварителния договор. Прието е също, че след предаване на владението на имота на 31.05.2011 г. ищецът е спрял да заплаща наем, като е извършил разноски за материали и труд във връзка с ремонта на сградите в размер на 89 200 лв. без ДДС и 107 041 лв. с ДДС, а увеличената стойност на сградите вследствие подобренията е 52 102 лв. без ДДС и 62 523 лв. с ДДС /според допълнителната съдебно-техническа експертиза.

При тези данни въззивният съд е приел, че предявеният иск е неоснователен. Съгласно чл.70, ал.3 ЗС, когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, владелецът има правата по чл.71 и чл.72 ЗС. В настоящия случай обаче в чл.10 на предварителния договор страните изрично са предвидили, че при виновно неизпълнение на задълженията на продавача същият се задължава да заплати на купувача извършените подобрения и пропуснати ползи, а в т.7 от анекса от 20.03.2017 г. са приели, че съгласно чл.10 от предварителния договор купувачът, поради виновно неизпълнение на задълженията си по предварителния договор, няма право на никакви претенции към продавача за каквито и да е подобрения в имота и за пропуснати ползи. Тъй като вина за несключването на окончателния договор носи купувачът, той няма право на заплащане на извършените от него подобрения и разноски в имота. Прието е за неоснователно възражението за нищожност на уговорката в т.7 от анекса от 20.03.2017 г. Съгласно чл.20а, ал.1 ЗЗД договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили. Страните са изразили ясно и недвусмислено съгласието си за последиците от неизпълнението на задълженията по предварителния договор. Доколкото разпоредбите на чл.72, ал.1 и ал.2 ЗС съдържат диспозитивни, а не императивни правни норми, допустимо е отношенията за извършените подобрения в имота да се уреждат в съответствие с договора между страните.

Решението е неправилно.

Когато е подписвано споразумението от 20.03.2017 г., предварителният договор за покупко-продажба на имота е в действие. Към този момент все още не е възникнало правото на купувача да търси от продавача увеличената стойност на имота вследствие извършените от него подобрения на основание чл.70, ал.3, вр. чл.72, ал.1 ЗС. При действието на предварителния договор възниква правно очакване за бъдещо разместване на собствеността, което изключва възможността подобрителят да търси увеличената стойност на имота, доколкото в един бъдещ момент именно той ще стане собственик и качеството на длъжник и кредитор ще се слеят. Правото да се търси увеличената стойност ще възникне едва с прекратяването на предварителния договор на някакво основание, включително и при развалянето му поради неизпълнение. Същественото в уговорката на страните по настоящото дело е това, че отказът от права се прави към момента на подписване на анекса, макар да е обвързан от едно бъдещо несигурно събитие - развалянето на предварителния договор поради неизпълнение на задълженията на купувача. Независимо от това, че е направен под условие, отказът касае бъдещи права, които ще възникнат при настъпването на условието, затова предварителният отказ от тях е недействителен. Не може да се приеме също, че искът за заплащане на подобрения е неоснователен, тъй като в чл.10 на предварителния договор страните са предвидили, че продавачът ще заплати на купувача извършените подобрения само ако последният виновно не изпълни задълженията си по договора. Въпросната уговорка също представлява предварителен отказ от права от страна на купувача, тъй като уговарянето от страните на условие, от което зависи заплащането на увеличената стойност на имота в хипотезата на чл.70, ал.3 ЗС, също е форма на предварителен отказ от права, тъй като в закона такова условие не съществува. Следва да се има предвид също, че разпоредбата на чл.70, ал.3 ЗС е израз на общата забрана за неоснователно обогатяване - решение № 1162 от 18.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 4998/2007 г., II г. о., а забраните законът урежда с императивни правни норми, от които страните не могат да се отклоняват.

Неоснователно е възражението на ТПК „Витас“, че ищецът е извършил само текущ ремонт, който не увеличава стойността на имота и не може да бъде претендиран като подобрение. Въпросният „текущ ремонт“ включва поставяне на вътрешни и външни мазилки на сгради; грундиране на стени, поставяне на изолации, дограми и др., които не могат да се окачествят като текущ ремонт. Неоснователно е и възражението на ответника ТПК „Витас“ за прихващане на вземането за подобрения с насрещно вземане за обезщетение за лишаване от ползване на имота за периода 01.06.2011 г. - 31.05.2015 г. в размер на 62 480 лв. Разпоредбата на чл.70, ал.3 ЗС предоставя на лицето, получило владение на имота въз основа на предварителен договор, не само правото по чл.72 ЗС да иска да му бъдат заплатени подобренията, в случай че не бъде сключен окончателен договор, но и правото по чл.71 ЗС да ползва вещта и да получава добивите от нея до момента, в който трябва да я върне поради несключване на договора. В този смисъл е и практиката на ВКС - решение № 270 от 26.06.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1056/2011 г., I г. о., решение № 265 от 20.01.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2216/2013 г., III г. о., решение № 1/11.05.2020 г. по гр. д. № 289/2019 г. на ВКС, I г.о. Възражението за прихващане по настоящото дело касае период, който е обхванат от действието на предварителния договор преди развалянето му, ето защо дружеството ищец, получило владението на процесните имоти въз основа на предварителния договор, не дължи заплащане на обезщетение за ползване на имотите през този период.

По изложените съображения обжалваното въззивно решение следва да бъде отменено и предявеният иск по чл.70, ал.3, вр. чл.72 ЗС – уважен в размер на сумата от 62 523 лв., съгласно приетата по делото експертиза.

При този изход на делото на жалбоподателя следва да се присъдят разноските за всички инстанции, както следва: 5059,92 лв. за първа инстанция, 2750,46 лв. за въззивната инстанция и 2880,46 лв. за производството пред ВКС, съгласно списъци по чл.80 ГПК, или общо 10 690,84 лв.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 63 от 21.02.2020 г. по в. гр. д. № 349/2019 г. на Великотърновския апелативен съд и вместо него постановява:

ОСЪЖДА ТПК „Витас“ със седалище и адрес на управление с. Дерманци, област Ловеч, [улица], представлявана от председателя Т.Ц.М., да заплати на основание чл.70, ал.3, вр. чл.72 ЗС на „А.Б.Т“ ЕООД с ЕИК 130239911, със седалище и адрес на управление [населено място], р-н „И.“, [улица], ап..., сумата от 62 523 лв., представляваща увеличената стойност на сгради в поземлен имот с административен адрес [населено място], област Л., [улица], съставляващ УПИ .... от кв...., вследствие извършени от „А.Б.Т“ ЕООД подобрения във връзка с предаване на имота по предварителен договор за покупко-продажба, сключен между страните на 31.05.2011 г.

ОСЪЖДА ТПК „Витас“ със седалище и адрес на управление с.Дерманци, област Ловеч, [улица], представлявана от председателя Т.Ц.М., да заплати на „А.Б.Т“ ЕООД с ЕИК130239911, със седалище и адрес на управление [населено място], р-н „И.“, [улица], ап..., сумата от 10 690,84 лв. разноски по делото.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: