Решение по т.д.№ 2129/2019 год. на ВКС-ТК, І т.о. Р Е Ш Е Н И Е

№153

София, 29.04.2021 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

В.К.С – Търговска колегия, І т.о. в публичното заседание на двадесет и шести ноември през две хиляди и двадесета година в състав:

Председател: Д. П

Членове: К. Г

А. Х

при участието на секретаря П. П., като изслуша докладваното от съдията Проданова т.д. № 2129 по описа за 2019 год. за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.295 ал.1 ГПК.

Образувано е по касационната жалба на Д.Д.Т. срещу постановеното по реда на чл.294 ГПК Решение № 2362 от 09.10.2018 год. по т.д.№ 2630/2018 год. на Софийския апелативен съд с което въззивният съд е потвърдил решение № 1527 от 26.08.2016 год. по т.д.№ 2179/2011 год. на Софийски градски съд в частта, която е била предмет на повторен въззивен контрол.

Това е тази част от решението на СГС с която са били отхвърлени обективно съединените искове на Д. Т. срещу „Български имоти корпорация”ЕООД за присъждане на сумата 181677.44 лв., представляваща разходи за подобрения и извършване на необходими СМР за модернизация на наети обекти, находящи се в х-л „Журналист” в к-с „Златни пясъци”, както и за обезщетение за забава при плащането на главницата, възлизащо на 29752.80 лв.

Въведените с жалбата касационни основания са по чл.281 – необоснованост на въззивния акт, материална и процесуална незаконосъобразност. Конкретните твърдения са за неправилност на преценката на въззивния съд, че договорът за пренаемане е прекратен към 30.09.2009 год. Не е взето предвид обстоятелството, че и преди 30.09.2009 год. наемодателят е пречел на наемателя Т. да ползва необезпокояван обектите, които е ремонтирал за своя сметка, като е осуетяван достъпа на клиентите до заведенията му. Невъзможността оборудваните заведения да функционират е довела да финансови загуби за ищеца-касатор. Същественото процесуално нарушение се състои в неизпълнение на указанията на ВКС в отменителното решение. Неспазването на задължението на едноличното дружество да предаде своевременно обектите и неправомерното ограничаване на достъпа е осуетило възможността за ищеца да възстанови направените разходи за ремонт и подобрения, които са направени именно с оглед пълен срок на договора. Искането е да бъде отменено решението на САС в частта за разноските и бъде осъден ответникът да му заплати сумата 177115.05 лв. Има искане за присъждане на разноски. Представена е писмена защита.

Чрез отговора по чл.287 ал.1 ГПК ответникът по касация „Български имоти корпорация”ЕООД изразява становище, че преценката на САС, че договорът е развален, поради неплащане на наемната цена от касатора-ищец е обоснован. Не оспорва твърдението, че наемателят не е бил допускан до имота, но това е станало едва след развалянето на договора. Счита, че въззивното решение ще следва да бъде оставено в сила. Няма искане за присъждане на разноски.

Касационен контрол е допуснат за проверка за евентуална недопустимост на въззивния акт.

Като взе предвид становищата на страните и на основание чл.290 ал.2 ГПК извърши проверка на заявените касационни основания, ВКС-Търговска колегия, състав на І т.о. приема следното.

Производството по делото е инициирано от Д. Т. в качеството му на едноличен търговец с фирма”Дим-Д. Д.”. В хода на делото, предприятието на едноличен търговец е заличено и страна по делото е останал Д. Т. в качеството му на физическо лице. Главният иск на Д. Т. за присъждане на сумата 181677.44 лв., представляваща разходи за подобрения и за извършване на необходими СМР в наети обекти в х-л „Журналист” в к-с „Златни пясъци”, произтича от сключен на 04.06.2008 год. договор за наем/пренаемане, съдържащ елементи на договор за изработка, подвид „строителство”. Страни по договора са Т. (действащ, чрез пълномощник) и „Български имоти корпорация”ЕООД. Наемодателят е държател на обектите по силата на сключен със собственика на обектите „Съюз на българските журналисти” (СБЖ) договор за наем. Предявените искове са за прогласяване нищожността на наемния договор и връщане на даденото на основание чл.34 ЗЗД или евентуалното му унищожаване. Евентуален иск с правно основание чл.55 ал.1 ЗЗД е бил предявен срещу собственика на обектите СБЖ. Твърдението на ищеца, че действайки чрез пълномощник, той е бил въведен в заблуда относно срока на договора, считайки, че той ще е 10-годишен и за времето на действието му ще успее да си върне вложените инвестиции. Оспорил е и правото на ответника „Български имоти корпорация”ЕООД да сключи договор за пренаемане. Едва след подписването му и по време на действие на договора установил, че срокът е 4-годишен.

Видно от съдържанието на договора, престацията на наемателя е двуелементна – годишна наемна цена от 50000 евро и задължение за инвестиции (подобрения) на стойност 150000 лв. Подобренията следва да бъдат извършени до края на м. септември 2008 год., а стойността им ще бъде приспадана от годишните наеми, като съответно за първата година наемната вноска става 20000 евро,, за втората – 25000 евро и третата – 30000 евро.

Установено е по делото, че подобрения от страна на наемателя са били извършени. Поради неплащане на наемната вноска през 2009 год. наемодателят е отправил предизвестие за развалянето на договора и от м.10.2009 год. счита действието му за преустановено.

Тезата на ищеца (извън оспорването на действителността на договора) е за невиновно неизпълнение на задължението за плащане на вноската, поради това, че не е бил запознат с текста на договора и се е основавал на преддоговорно споразумение за по-дълъг срок (10 години) с едногодишен гратисен период. Поради това е извършил предвидените в договора разходи за подобрения, които да бъдат приспадани от наемните му вноски. Поради това, че през периода на действие на договора е било препятствано ползването на търговските обекти по предназначение, той е претърпял вреда, съизмерима с направените разходи за подобрения.

Първоинстанционният Софийски градски съд е приел, че е сезиран с искове с посочено правно основание чл.26 ал.1 предл.3 ЗЗД; чл.26 ал.2 предл.2 ЗЗД; чл.26 ал.2 предл.1 ЗЗД; чл.40 ЗЗД; чл.27 предл.3 и чл.28 ал.1 предл.1 ЗЗД; чл.27 предл.4 и чл.29 ЗЗД; чл.34 ЗЗД; чл.59 ал.1 ЗЗД и чл.230 ал.2 ЗЗД. Счел ги е за неоснователни.

Сезиран с въззивната жалба на Т., съставът на Софийски апелативен съд с решението си по т.д.№ 5626/2016 год. е счел, че тя основателна частично. Изложил е съображения за неоснователност на исковете за недействителност и обусловения от прилагането на чл.26 ЗЗД иск по чл.34 ЗЗД. Счел е, че правоотношенията между ищеца и първия ответник не може да бъдат разгледани на плоскостта на неоснователното обогатяване – чл.59 ал.1 ЗЗД, поради наличието на облигационни отношения, възникнали по силата на действителен договор, но осъдителен иск с правно основание чл.230 ал.2 ЗЗД е неоснователен. Счел е за частично основателен иск с правно основание чл.59 ал.1 ЗЗД срещу втория ответник, поради което е осъдил СБЖ да заплати на Д. Т. сумата 100736.18 лв.

Т.д.№ 1618/2017 год. на състав на ІІ т.о. на ВКС е било образувано по жалбите на Д. Т. и СБЖ. С отменителното Решение № 40 от 06.03.2018 год. съставът на ІІ т.о. на ВКС е констатирал, че неправилно главният иск срещу първия ответник е бил разгледан като такъв с правно основание чл.230 ал.2 и ал.3 ЗЗД. След касирането на решението в частта с която осъдителните искове на Т. за сумата 181677.44 лв. за разходи за СМР и 29752.80 лв. обезщетение за забава срещу БИК са отхвърлени, а срещу СБЖ уважени, съставът на ВКС след отхвърляне на исковете срещу собственика на имота е върнал делото за ново разглеждане от САС. Указал е на въззивния съд, че действителната претенция срещу БИК е по чл.82 вр.чл.79 ал.1 ЗЗД - преки вреди от предсрочното прекратяване на договора за наем, доколкото извършените от наемателя разходи за подобрения съответстват на срока на договора. Посочил е, необходимостта от съпоставка на периода на действително ползване на наетите вещи вещ, съобразно предназначението им (търговски площи) и направените разходи за привеждането и във вид, позволяващ ползването по предназначение.

При новото разглеждане, за да потвърди отхвърлителното решение на Софийски градски съд срещу „Български имоти корпорация”ЕООД, съставът на САС е посочил, че наемателят е бил неизправен при плащане на наемната цена от 24000 евро и договорът е прекратен правомерно. Съдържа се изложение на фактическата обстановка, като позоваването е на доказателствата, установяващи недопускането на наемателя до обектите след прекратяването на договора. Не са изложени мотиви съобразно квалификацията, посочена от ВКС и наличието/липсата на пряка вреда, съпоставима с установените разходи.

Това е обусловило допускането до касационен контрол за проверка дали неизпълнението на указанията на ВКС са довели до недопустимост на съдебния акт или до неговата процесуална незаконосъобразност. Както бе посочено по-горе, приетата от ВКС квалификация на спора е по чл.82 ЗЗД. За преценка за основателност на този иск, релевантните за спора факти и обстоятелства са: дали поведението на наемодателя през период предхождащ неплащането на наемната вноска е осуетило ползването на обектите съобразно предназначението им и това негово поведение е довело до претърпяна вреда от наемателя.

Това е така, поради посочената вече двукомпонентност на престацията на наемателя: 1./ Разход за ремонт и подобрения на наетите вещи за да бъдат приведени във вид годен за ползването им за срока на договора; 2./ Периодични годишни парични вноски, формирани след приспадане на част от разхода по първия компонент. Съставът на ВКС изрично е посочил, че срокът на договора е започнал да тече, считано от 15.06.2008 год. Няма спор, че през м.септември 2009 год. е направено едностранно изявление от наемодателя, че поради неизпълнение в срок на втория компонент - плащане на парична вноска действието на договора е прекратено. Няма спор, че от началото на м.10.2009 год. е препятствано ползването на обектите от страна на наемателя, но както нееднократно бе посочено, ако се приеме, че действието на договора е било прекратено, то периодът след 30.09.2009 год. е ирелевантен за формирането на вредата по чл.82 ЗЗД. Изпълнението на първия компонент – извършването на подобрения не се оспорва, а е и установено от доказателствата по делото. Именно от това обстоятелство произтича тезата на ищеца-касатор за наличието на пряка вреда, чието обезщетяване претендира по съдебен ред – неизпълнение на задължението на „Български имоти корпорация”ЕООД да му осигури необезпокояваното ползване (вкл. достъп на клиенти) на наетите имоти, което да компенсира извършените разходи за подобрения за срока на договора.

Становището на настоящия съдебен състав е, че при новото разглеждане на делото, съставът на САС не е изпълнил указанията за съпоставка на периода на реалното ползване на обектите с извършените ремонтни разходи, а в мотивите на решението си се е позовал на правомерност на поведение на наемодателя, който не е допуснал ползването на обекта от наемателя извън релевантния за формирането на вредата период. Както неколкократно бе посочено, ВКС е върнал делото за ново разглеждане, изрично квалифицирайки претенцията по чл.82 ЗЗД като такава за обезщетяване на пряка вреда, а не за пропусната полза. Изрично също е посочил, че вредата се състои в това, че инвестициите са извършени като за ползване на имота за срок от четири години, но фактическото ползване е преждевременно осуетено за срок от около 3 години. Независимо, че квалифицирайки спора по чл.82 ЗЗД, съставът на САС е изложил мотиви, несъответстващи на така посочената квалификация и позовавайки се на доказателства, които нямат отношение към пряката вреда, а към пропуснатата полза, това в крайна сметка не води до недопустимост на съдебния акт, а до неговата съществена процесуална незаконосъобразност.

По същество, жалбата е частично основателна.

Настоящето производство е по реда на чл.295 ал.1 ГПК. Спорът относно правната квалификация на осъдителния иск на Д. Т. срещу „Български имоти корпорация”ЕООД за заплащане на обезщетение съобразно извършените разходи за подобрения в имотите от държането на които е бил преждевременно отстранен е преклудиран с постановяването по реда на чл.290 ГПК на решението на ІІ т.о. Установено е от събраните в първоинстанционното производство гласни доказателства, че в изпълнение на договорната клауза за ремонт и модернизация на наетите обекти, наемателят Т. е извършил разходи за обектите: пиано-бар; бар „Море”; ресторант „Диоген” и ремонт и поддръжка на басейна. От заключението на назначената по делото съдебно-техническа експертиза е установено, че те са на обща стойност 174684 лв. Твърдяните от ищеца разходи за бар „Море” са на по-ниска стойност от установената от експертизата, а за другите обекти – на по-висока. При прилагане на диспозитивното начало, следва да се приеме, че общата стойност на направените разходи е 166966 лв. Те надвишават договорното задължение за инвестиция в размер на 150000 лв., поради което при преценка дали е налице претърпяна вреда от договорно неизпълнение и какъв е нейният размер, би следвало да се изхожда от договора. Дължимостта на направените допълнителни разходи би могла да бъде предмет на иск за неоснователно обогатяване, пред каквато хипотеза не сме изправени, предвид нееднократно посочената квалификация на спора по чл.82 ЗЗД, а не по чл.59 ал.1 ЗЗД. Тази инвестиция е елемент от престацията на наемателя и от събраните в първоинстанционното производство доказателства, следва да се приеме, че тя изпълнена изцяло. Престацията е извършена с оглед ползването на обектите за 4-годишен период, считано от 15.06.2008 год. и до 15.06.2012 год. Нотариалната покана от 17.09.2009 год. с която наемодателят е уведомил наемателя, че следва да заплати наемна вноска от 24000 евро в 7-дневен срок, след изтичането на който ще счита договора за развален и ще предприеме опразване на имотите е връчена на 05.10.2009 год. т.е. срокът е до 13.10.2009 год. Това е релевантният период за който следва да се направи преценка дали е било налице договорно неизпълнение от страна на наемодателя на задължението му да осигури безпрепятствено ползване на наетите обекти, съобразно предназначението им.

Установено е от събраните по делото гласни доказателства и по-конкретно от показанията на свидетелите Л. В. и Д. Т. (син на ищеца), че наемодателят не е осигурил на наемателя необезпокоявано ползване на ремонтираните обекти. Предвид факта, че в същата сграда (парк-хотел „Журналист”) са били налице и други търговски обекти в които са били извършвани ремонтни работи, преграден е бил достъпа до заведенията на ищеца; били поставени антипаркинг съоръжения, осуетяващи достъпа до изградения за клиентите на бал”Море” паркинг; наетата от наемодателя охрана е уведомявала евентуални клиенти, че другите обекти в сградата не работят, поради ремонтни дейности, което не отговаряло на истината и пр.

От това следва изводът, че по отношение на 16-те месеца на действие на договора, наемодателят е бил неизправна страна по него, от които е произтекла пряка вреда за наемателя, предвид очакваната възвращаемост на инвестицията си за този период. Не може да бъде възприета тезата на ищеца, че му се дължи възстановяване на разхода и за останалия срок на договора, тъй като с неплащането на наемната вноска, той е станал причина за предсрочното прекратяване на действието на договора. При прилагането на правилото на чл.162 ГПК, съдебният състав приема, че за срока на договора – 48 месеца, съпоставката на договорената сума за инвестиции от 150000 лв., води до извода, че помесечният разход е в размер на 3125 лв. За срока на действие на договора – 16 месеца, през който наемателят е бил изправен, а наемодателят – в договорно нарушение, общата сума на вредата възлиза на 50000 лв. до който размер искът е основателен.

Претендираното обезщетение за забава е за периода от датата на недопускане до обектите до датата на исковата молба или за периода 13.10.2009 – 03.06.2011 год. обезщетението за забава, съизмеримо със законната лихва възлиза на 8549.22 лв. до който размер искът с правно основание чл.86 ал.1 ЗЗД е основателен.

С оглед изхода на спора, в тежест на ответника е да заплати разноски в полза на насрещната страна. С въззивното решение не са присъдени разноски. Д. Т. е освободен от държавна такса, а процесуалното представителство от адв.С. Л. е при условията на чл.38 ал.2 ГПК. Възнаграждението следва да се определи съобразно правилото на чл.7 ал.2 т.5 от Наредба № 1 за адвокатските възнаграждения – Спрямо претендираната сума най-ниският размер е 5163.54 лв. Съдебният състав счита, че няма нормативна пречка възнаграждението да бъде определено в този размер с оглед фактическата и правна сложност на делото. Поради това„Български имоти корпорация”ЕООД ще следва да заплати на адвокат С.И.Л. сумата 5163.54 лв. на основание чл.38 ал.2 от ЗАдв.вр. чл.78 ал.1 ГПК.

Поради това, Върховният касационен съд – Търговска колегия, състав на І т.о.

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ Решение № 2362 от 09.10.2018 год. по т.д.№ 2630/2018 год. на Софийския апелативен съд, вместо което постановява:

ОСЪЖДА „Български имоти корпорация”ЕООД с ЕИК-130034874 да заплати на Д.Д.Т. с ЕГН-[ЕГН] сумата 50000 лв. (петдесет хиляди лева) на основание чл.82 ЗЗД, ведно със законната лихва, считано от 03.06.2011 год. и до окончателното и плащане, както и сумата 8549.22 лв. (осем хиляди петстотин четиридесет и девет лева и 22 ст.) на основание чл.86 ал.1 ЗЗД.

ОСЪЖДА „Български имоти корпорация”ЕООД да заплати на адвокат С.И.Л. от Софийска адвокатска колегия сумата 5163.54 лв. лв. (пет хиляди и сто шестдесет и три лева и 54 ст.) на основание чл.38 ал.2 от ЗАдв.вр. чл.78 ал.1 ГПК.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.