Р Е Ш Е Н И Е

№. 205

София, 15.09.2014 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б, Търговска колегия, Второ отделение, в съдебно заседание на деветнадесети ноември две хиляди и тринадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАНЯ АЛЕКСИЕВА

ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ СЛАВЧЕВА

БОЯН БАЛЕВСКИ

при участието на секретаря

в присъствието на прокурора

изслуша докладваното от съдията М.С

т.дело № 516/2012 година

Производство по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на [фирма] със седалище [населено място] срещу въззивно решение № 13 от 20.01.2012 г. по в.т.д.№ 675/2011 г. на Варненския апелативен съд, с което е отменено решение № 40 от 17.03.2011 г. по т. д.№ 209/2009 г. на Силистренския окръжен съд в частта, с която Й.С.Ч. и Е.Г.Ч. са осъдени солидарно да заплатят на касатора сумата 110 257.82 лв. и вместо него е постановено друго, с което е отхвърлен предявения от [фирма] при условията на солидарност иск по чл.92 ЗЗД срещу двамата ответници.

В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилно приложение на материалния закон и необоснованост.

Ответниците Й.С.Ч. и Е.Г.Ч. оспорват касационната жалба по съображения, подробно изложени в писмените им бележки. Претендират направените по делото разноски.

С определение № 558 от 19.08.2013 г. касационно обжалване е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпросите: 1./ Възможно ли е учредяване право на строеж, поето като задължение по предварителен договор от собственик на имот, който в резултат на изменение на ПУП е обединен със съседни имоти в нов имот; 2./ Необходимо ли е да се предоговори предварителен договор при условие, че след сключването му в резултат на изпълнението на предвиденото в него изменение на ПУП, имотът е променил своята площ, като имотът, върху който е поето задължение за учредяване на право на строеж е изцяло включен в новообразувания поземлен имот и има предварително дадено съгласие за учредяване на право на строеж от всички съсобственици на новообразувания поземлен имот.

Настоящият състав на ВКС, Второ отделение, търговска колегия, като взе предвид доводите на страните във връзка с инвокираните оплаквания и провери правилността на обжалваното решение съобразно правомощията си по чл.290 ГПК, приема следното:

Въззивният съд приел, че предявеният срещу Й. и Е. Ч. иск е с правно основание чл.92 ЗЗД за сумата 110 257.82 лв., претендирана солидарно като част от сумата 261 367.34 лв., представляваща неустойка по чл.9 от сключения предварителен договор между страните от 17.03.2008 г., съизмерима с вредите и разходите, които ищецът е направил в изпълнение на задълженията си него. Посочено е за безспорно между страните, че между тях и още четири лица като съсобственици на недвижим имот, представляващ урегулиран поземлен имот ІІ в кв.75 по плана на [населено място] е сключен предварителен договор за учредяване право на строеж върху същия имот срещу обезщетение с жилища в размер на 20% от разгънатата застроена площ. Прието е, че според т.1 от договора, ответниците, ведно с останалите съсобственици, страни по него, са се задължили да учредят на ищеца право на строеж върху посочения урегулиран имот с площ 550 кв.м., отреден за имоти с кад.№ 413 и кад.№ 414. Към датата на издаване на разрешение за строеж, тези имоти вече не съществували като такива поради изменение по искане на ищеца на плана за регулация и застрояване, при което от тези два имота и от друг съседен имот кад.№ 415, собственост на трето лице, бил обособен нов самостоятелен имот, с нови граници, съсобственици и застрояване. Според новия ПУП, установено по заключението на СТЕ, се променила разгърнатата застроена площ, формата и обема на сградата, като това било причината за изработването на нов инвестиционен проект, въз основа на който именно за този имот е било издадено разрешение за строеж, влязло окончателно в сила на 12.08.2009 г. Този нов имот бил различен от описания в т.1 от договора, по отношение на който е следвало да бъде изготвен и одобрен ПУП, а именно в посочения обем следвало да се тълкува волята на страните относно задължението на строителя по т.3.1 от същия. Изработването на проекта за имота, описан в т.1 от предварителния договор според съда не е предмет на отделно договаряне, а е включено като задължение на строителя по него и именно той е следвало да послужи като условие за сключване на договора за учредяване на право на строеж. Това условие обаче не било изпълнено, и то не по вина на ответниците, като ищецът не е доказал, че във връзка с изработения нов ПУП е предоговорил клаузите по договора. От това е направен извод, че страните по спора са останали обвързани от условията, така както са уговорени първоначално в договора, а от това е направен извод, че е останал непроменен и уговорения процент на обезщетение на ответниците като конкретни обекти в сградата съобразно дяловете от съсобствеността върху земята. Одобряването на нов ПУП имало за последица съществена промяна в обезщетението за собствениците, тъй като в изработения за него проект значително била променена разгърнатата площ. Промяната в предмета водела до промяна и в насрещната престация – за дължимия обем на обезщетяване на собствениците, поради което според съда строителят няма как да претендира от ответниците изпълнението й при условие, че не е налице предоговаряне. Въз основа на това е направен извод, че поради отсъствието на виновно поведение на ответниците като предпоставка за ангажиране на отговорността им за неустойка, предявеният срещу тях иск следва да се отхвърли като неоснователен.

По въпросите, по които е допуснато касационно обжалване, съставът на ВКС приема следното:

Съгласно чл.134, ал.2, т.6 ЗУТ, влезлите в сила подробни устройствени планове могат да се изменят при наличие на съгласие на всички собственици на имоти по чл.131, ал.2, т.1 ЗУТ, както и носителите на ограничени вещни права върху тях. С влизането в сила на ЗУТ вътрешните регулационни линии между съседни имоти могат да бъдат променяни само и единствено със съгласието на всички заинтересовани лица, а това, както се посочи, са собствениците и носителите на ограничени вещни права върху тях, съгласно предварителни договори между тях, сключени на основание чл.15, ал.3 ЗУТ за обособяване на притежаваните от тях имоти в един нов УПИ. Систематичното тълкуване на разпоредбите по чл. 57, т.4 и чл. 59, ал.1, т.5 от Наредба № 3/28.04.2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на КККР, несъмнено сочи въведено задължение за издаване на заповед за одобряване на настъпилото изменение. Това е така, защото първия от цитираните текстове от специалния подзаконов нормативен акт съдържа определение за поддържане на кадастрална карта и кадастрални регистри и то включва хипотезата на настъпили изменения при прилагане на подробни устройствени планове и техни изменения, а във втората норма са разписани правилата за извършване на измененията, при което са записани два последователни етапа в действията на компетентните органи – отразяване на измененията и издаване на заповед по чл. 54, ал.1 от ЗКИР. Само при осъществяване на сложния фактически състав по чл.15 и чл.17 ЗУТ между собствениците на отделните парцели възниква съсобственост, а когато той не е изпълнен, последните остават собственици на реални части от новообразувания общ УПИ в границите, притежавани от тях до изменението на плана от компетентния за това орган.

Изложеното позволява да се приеме, че при наличие на съгласие за образуване на общ УПИ независимо дали собствениците на обединените имоти са запазили реално собствеността си върху тях или между тях е възникнала съсобственост, няма законова пречка да учредят правото на строеж, поето като задължение по сключени от тях предварителен договор преди обединяването на имотите им. Когато е дадено съгласие за учредяване на строеж от собствениците на всички имоти срещу обезщетение с различни обекти в бъдеща сграда, предвидена за застрояване в обединен от имотите им нов УПИ, липсва законово основание за предоговаряне от тях на условията по предварителните договори, сключени преди образуването на нов УПИ.

По правилността на решението:

При така дадените отговори на релевантните за спора материалноправни въпроси, от правна страна се налагат следните изводи по правилността на обжалваното решение:

Законосъобразно с обжалваното решение е прието, че ответниците за ответниците – страни по предварителния договор не е възникнало насрещното задължение за учредяване на право на строеж, неизпълнението на което би породило отговорността им за неустойка съгласно чл.92, ал.1 ЗЗД.

Неоснователно е оплакването на касатора, че въззивният съд не е съобразил поетите от него задължения по предварителния договор, включващи изграждането на сграда в няколко съседни имота. Видно от представените по делото три предварителни договора, съгласие за изменение на имота му и обединяването със съседния УПИ е дадено само от собственика на имота с кад.№ 4415 с площ 203 кв.м. – Т.Н.П.. Обещателите по останалите два договора, съсобственици на УПИ ІІ с площ 550 кв.м., отреден за имоти с кад.№ 4413 и № 4414, между които и настоящите ответници по касация, не са изразили съгласие за обединяването на имота им с описания по-горе съседен имот с кад.№ 4415 в нов УПИ.Стелно задължението по посочените два предварителни договора за изготвяне на инвестиционен проект, поето от касатора, е дължимо именно и само относно посочения, а не за обединения имот, при изпълнението на което за обещателите би възникнало насрещното задължение да му прехвърлят правото на строеж срещу уговорения в чл. 4 процент на обезщетение в общ размер от 20% за конкретни обекти в сградата, съобразно дяловете им от собствеността върху земята. Чрез предприетото без тяхно съгласие изменение и обединяване на имотите им в нов УПИ, с който е променена разгънатата застроена площ, формата и обема на сградата, касаторът едностранно е променил условията на договора. При отсъствие на съгласие за промяната от страна на ответниците, изразяващо се в предоговаряне на дължимия им се процент на обезщетение, правилно въззивният съд е приел, че за последните не е възникнало насрещното задължение за прехвърляне на правото на строеж върху процесния имот.

По тези съображения касационното основание за отмяна въззивното решение по чл.281, т.3, пр.1 ГПК е неоснователно. Постановеното решение е правилно и следва да се остави в сила съгласно чл.293, ал.1, пр.1 ГПК.

На основание чл.81 ГПК касаторът следва да заплати направените от ответника разноски по делото по представения договор за правна защита и съдействие в размер на 2 660 лв.

Водим от горното Върховният касационен съд, състав на Търговска колегия, Второ отделение

Р Е Ш И:

ОСТАВЯ В СИЛА решение № 13 от 20.01.2012 г. по в.т.д.№ 675/2011 г. на Варненския апелативен съд.

ОСЪЖДА [фирма], [населено място] да заплати на Й.С.Ч. и Е.Г.Ч. сумата 2 669 /две хиляди шестотин и шестдесет/ лева - разноски за касационното производство.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: