1.Съставлява ли предвидима пряка и непосредствена вреда увеличената стойност на имота, от който купувачът е съдебно отстранен?
2.Ограничена ли е отговорността на продавача от предвиденото в чл.192, ал.1, изречение първо от ЗЗД, когато продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, а преди сключването на договора купувачът не е извършил всяка възможна проверка, за да се убеди, че продавачът е собственик?

чл. 82 ЗЗД чл. 192, ал. 1 ЗЗД 
В исторически план дължимостта на разликата между цената и увеличената стойност на имота при съдебно отстранение като вреда е било изрично уредено в чл. 259 ЗЗД отм. , а сега се извлича от общите правила, приложими съгласно чл. 189, ал 1, изр. 3 от ЗЗД. Имуществените вреди се изразяват в претъпени загуби и пропуснати ползи. Претърпените загуби са последиците от засягането на налични блага - погиване или отнемане на вещи, намаляване на стойността им, понасяне на разноски и др. Пропуснатите ползи са неосъществено увеличаване на имуществото на кредитора. Претърпяната загуба за евинцирания купувач е отнемането на вещта. Тази вреда може да се изчерпи с цената, която купувачът е платил, ако за същата цена той може да си купи от пазара равностойна вещ, но когато през времето от покупката до съдебното отстранение цените на пазара са се повишили, вреда е превишението - сумата, която евинцираният купувач трябва да добави към подлежащата на връщане цена, за да купи равностойна вещ. При евикция неизпълнението от страна на продавача на чужда вещ е в причинна връзка с необходимостта евинцираният купувач да плати пазарната цена, такава каквато е при съдебното отстранение, за да си купи равностойна вещ, защото неизпълнението е необходимо и достатъчно условие за извършването на съответния допълнителен разход на свободния пазар, който е обичайна среда. Обезщетение за тази вреда се дължи, тъй като тя е пряка и непосредствена последица от неизпълнението и може да бъде предвидена при пораждане на задължението/чл.82 от ЗЗД/.
Разрешението на втория въпрос следва от разпоредбата на чл. 192, ал.1, изречение първо от ЗЗД и нейното тълкуване, дадено в решение № 101 от 16.07.2018 г. по гр. д. № 4672/2017 г. на III ГО на ВКС. Тази норма ограничава договорната отговорност на продавача само до връщане на платената цена, когато купувачът е знаел към сключването на договора, че трети лица притежават право на собственост или други вещни права върху имота. Не съществува законова презумпция за наличието на такова знание, което трябва да е налице към момента на сключване на договора. Затова, за да ограничи отговорността си, продавачът следва да твърди и да докаже, че купувачът е знаел за правата на третото лице. Макар и субективно, знанието на купувача се проявява във факти от обективната действителност и може да се докаже чрез косвени доказателства. Например- като се установи, че купувачът е получил правен анализ към тръжната документация, в който се съдържат заявените претенции на третото лице върху обекта/ решение № 20 от 28.02.2014 г. по т. д.. № 2074/2013 г. на ІІ Т. О. на ВКС/. Нотариалното изповядване на покупко-продажбата само по себе си не може да доведе до извода, че купувачът е бил длъжен да узнае за претенциите на третите лица. Законът възлага в задължение на нотариуса, а не на купувача да провери правото на собственост на продавача върху имота преди сключването на договора в необходимата нотариална форма (арг. от чл. 586, ал. 1 ГПК и чл. 22 ЗННД). Нотариусът е този, който е длъжен да извърши справка за вписваните обстоятелства в имотния регистър. Законът не вменява в задължение на купувача да направи всички възможни проверки, за да се убеди, че имотът е собственост на продавача.

чл. 82 ЗЗД чл. 51, ал. 2 ЗЗД чл. 189, ал. 1 ЗЗД чл. 192, ал. 1 ЗЗД 

Р Е Ш Е Н И Е

№ 60212

гр.София, 07.10.2021 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Р. Б, Трето отделение на Гражданска колегия в публичното съдебно заседание на тридесети септември две хиляди двадесет и първа година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Е. Т ЧЛЕНОВЕ: Д.Д.Г Николаева

при участието на секретаря Д. Н, като изслуша докладваното от съдия Д. Д гр. д. № 3155 по описа за 2020 г. приема следното:

Производството е по реда на чл.290 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Вивамед“ ЕООД срещу решение № 129 от 28.04.2020 г. по в. гр. д. №381 по описа за 2019 г. на Великотърновския апелативен съд, с което е потвърдено решение № 282 от 5.7.2019 г. по гр.д. № 968 по описа за 2016 г. на Плевенския окръжен съд в частта за отхвърляне на предявения от касатора срещу П.С.П. иск с правно основание чл.189, ал.1, изречение трето от ЗЗД за заплащане на сумата 6 564,50 лв., представляваща разлика между пазарната цена на продадените недвижими имоти към датата на съдебната евикция/16.01.2019 г./ и към датата на продажбата/28.08.2014 г./.

Касаторът твърди, че решението на Великотърновския апелативен съд в обжалваната част е необосновано и неправилно поради нарушение на материалния закон. Моли то да бъде отменено и да бъде постановено друго, с което предявеният иск да бъде уважен.

Ответницата П. П. не взема становище по касационната жалба.

Върховният касационен съд на Р. Б, състав на Трето отделение

на Гражданска колегия, след като обсъди становищата на страните по посочените в жалбата основания за касация на решението, приема следното:

Касационната жалба срещу решението на Великотърновския апелативен съд е допустима: подадена е от легитимирана страна в срока по чл.283 от ГПК и срещу решение на въззивен съд по иск с цена 6 564,50 лв. Решението е допуснато до касационно обжалване на основание чл.280, ал.1, т.1 от ГПК с определение № 103 от 26.02.2021 г. по настоящото дело по два въпроса:

1.Съставлява ли предвидима пряка и непосредствена вреда увеличената стойност на имота, от който купувачът е съдебно отстранен?

2.Ограничена ли е отговорността на продавача от предвиденото в чл.192, ал.1, изречение първо от ЗЗД, когато продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, а преди сключването на договора купувачът не е извършил всяка възможна проверка, за да се убеди, че продавачът е собственик?

В решения № 296 от 5.11.2013 г. по гр. д. № 48/2013 г. и № 190 от 12.08.2014 г. по гр. д. № 6532/2013 г. на IV ГО на ВКС е даден положителен отговор на първия въпрос, като са изложени подробни съображения, които се споделят и от настоящия състав. В исторически план дължимостта на разликата между цената и увеличената стойност на имота при съдебно отстранение като вреда е било изрично уредено в чл. 259 ЗЗД отм. , а сега се извлича от общите правила, приложими съгласно чл. 189, ал 1, изр. 3 от ЗЗД. Имуществените вреди се изразяват в претъпени загуби и пропуснати ползи. Претърпените загуби са последиците от засягането на налични блага - погиване или отнемане на вещи, намаляване на стойността им, понасяне на разноски и др. Пропуснатите ползи са неосъществено увеличаване на имуществото на кредитора. Претърпяната загуба за евинцирания купувач е отнемането на вещта. Тази вреда може да се изчерпи с цената, която купувачът е платил, ако за същата цена той може да си купи от пазара равностойна вещ, но когато през времето от покупката до съдебното отстранение цените на пазара са се повишили, вреда е превишението - сумата, която евинцираният купувач трябва да добави към подлежащата на връщане цена, за да купи равностойна вещ. При евикция неизпълнението от страна на продавача на чужда вещ е в причинна връзка с необходимостта евинцираният купувач да плати пазарната цена, такава каквато е при съдебното отстранение, за да си купи равностойна вещ, защото неизпълнението е необходимо и достатъчно условие за извършването на съответния допълнителен разход на свободния пазар, който е обичайна среда. Обезщетение за тази вреда се дължи, тъй като тя е пряка и непосредствена последица от неизпълнението и може да бъде предвидена при пораждане на задължението/чл.82 от ЗЗД/.

Разрешението на втория въпрос следва от разпоредбата на чл. 192, ал.1,

изречение първо от ЗЗД и нейното тълкуване, дадено в решение № 101 от 16.07.2018 г. по гр. д. № 4672/2017 г. на III ГО на ВКС. Тази норма ограничава договорната отговорност на продавача само до връщане на платената цена, когато купувачът е знаел към сключването на договора, че трети лица притежават право на собственост или други вещни права върху имота. Не съществува законова презумпция за наличието на такова знание, което трябва да е налице към момента на сключване на договора. Затова, за да ограничи отговорността си, продавачът следва да твърди и да докаже, че купувачът е знаел за правата на третото лице. Макар и субективно, знанието на купувача се проявява във факти от обективната действителност и може да се докаже чрез косвени доказателства. Например- като се установи, че купувачът е получил правен анализ към тръжната документация, в който се съдържат заявените претенции на третото лице върху обекта/ решение № 20 от 28.02.2014 г. по т. д.. № 2074/2013 г. на ІІ Т. О. на ВКС/. Нотариалното изповядване на покупко-продажбата само по себе си не може да доведе до извода, че купувачът е бил длъжен да узнае за претенциите на третите лица. Законът възлага в задължение на нотариуса, а не на купувача да провери правото на собственост на продавача върху имота преди сключването на договора в необходимата нотариална форма (арг. от чл. 586, ал. 1 ГПК и чл. 22 ЗННД). Нотариусът е този, който е длъжен да извърши справка за вписваните обстоятелства в имотния регистър. Законът не вменява в задължение на купувача да направи всички възможни проверки, за да се убеди, че имотът е собственост на продавача.

При тези отговори на поставените въпроси по съществото на спора и по оплакванията в касационната жалба се констатира следното:

С влезлите в сила части на решение № 182 от 5.7.2019 г. по гр.д. № 968 по описа за 2016 г. на Плевенския окръжен съд е развален на основание чл.189, ал.1, изречение първо от ЗЗД договорът за покупко-продажба, отразен в нотариален акт. № 100 от 25.08.2014 г. на Нотариус С. И., рег. № *** при НК, район на действие-Пловдивски районен съд, за една втора идеална част от имоти с номера 003003, 64001 и 112029 по плана за земеразделяне, продавачите П.С.П. и А.П.П. са осъдени на основание чл.189, ал.1, изречение второ от ЗЗД да върнат на купувача „Вивамед“ ЕООД продажната цена от 27 410 лв., или по 13 705 лв. всеки от тях. Първоинстанционният съд обаче е отхвърлил иска срещу продавачите за заплащане на разликата между пазарната цена на продадените недвижими имоти към датата на съдебната евикция/16.01.2019 г./ и към датата на продажбата/28.08.2014 г./ в размер на 13 129 лв., или по 6 564,50 лв. за всеки един от тях. Съображенията на съда са, че право да претендира такива вреди има само добросъвестният купувач. Дружеството обаче е могло да знае към момента на продажбата, че правото на собственост не принадлежи на техните продавачи. Като арендатор на имотите, дружеството ги е стопанисвало и няма никакви доказателства, че към датата на влизане в сила на решението по чл.108 ЗС против дружеството е имало реални сделки с тези имоти на определените от вещото лице цени. Няма установена пряка връзка между отстраняването им от процесните имоти и настъпването в техния патримониум на вреди от разликата между покупната цена на имотите през 2014 г. и пазарната им цена през 2019 г., когато дружеството е отстранено от собствеността, но все още е техен арендатор.

„Вивамед“ ЕООД е обжалвало решението в частта, с която е отхвърлен искът за вреди за разликата между пазарната цена на продадените недвижими имоти към датата на съдебната евикция/16.01.2019 г./ и към датата на продажбата/28.08.2014 г./. в размер на 13 129 лв. срещу П.С.П. и А.П.П., починал в хода на делото и заместен от наследниците Р.П.В. П. и П. П.. Поради оттегляне на въззивната жалба срещу наследниците на А.П.П. производството срещу тях е прекратено с определение от 10.12.2019 г. на Великотърновския апелативен съд. По жалбата срещу П.С.П. въззивният съд е потвърдил решението на първоинстанционния съд. Приел е, че от значение за обхвата на отговорността на продавача при евикция е добросъвестността на купувача, която е налице, ако не е знаел за правата на третите лица. В случая, с оглед на обстоятелствата, че ищецът ползва под аренда процесните имоти непрекъснато от 2005 г. до датата на продажбата, че се занимава с аренда и покупка на земеделски земи, той е могъл да знае, че продавачите не са собственици. Освен това имуществените вреди под формата на причинени вреди и пропуснати ползи следва да съставляват сигурно бъдещо увеличение на имуществото на търсещия обезвреда/ ТР № 3 от 12.12.2012 г. на ОСГТК на ВКС/ В случая няма никакви доказателства, че към датата на влизане в сила на решението по чл.108 от ЗС ищецът е имал договорени реални сделки за процесните имоти на определените от вещото лице цени. Следователно няма установена пряка връзка между евикцията и настъпване на вреди за ищеца в размер на разликата между покупната цена на имотите през 2014 г. и пазарната им цена през 2019 г.

Изводът на въззивния съд, че отговорността на продавачите се ограничава само до връщане на цената, тъй като купувачът е могъл да знае, че те не са собственици, е необоснован и противоречи на разпоредбата на чл.192, ал.1,изречение първо от ЗЗД и нейното тълкуване, дадено в отговора на втория въпрос. Ответницата П.С.П. е получила препис от исковата молба на 30.01.2017 г. и в едномесечния срок по чл.131 от ГПК не е подала отговор. В публичното съдебно заседание на 22 април 2019 г. нейният пълномощник адвокат Д. е заявил, че на представители на дружеството са били известни обстоятелствата относно възстановяването на собствеността и кръга от наследници на общия наследодател, тъй като това дружество е сключвало договори за аренда с част от наследниците и е обработвало земите продължителен период от време преди сключване на сделката за покупко-продажба. От решение № 2166 от 22.12.2017 г. по гр. д. № 6291/2016 г. на Плевенския районен съд за ревандикация на продадените идеални части от имотите обаче е видно, че правото на собственост на ответницата П. П. е отречено, тъй като е наследник на Н.П.Б., която е последващ съпруг на наследодателя и не наследява възстановената собственост върху селскостопански земи съгласно чл.9а от ЗН (ЗАКОН ЗА НАСЛЕДСТВОТО). Това обстоятелство е било констатирано от съда от удостоверението за граждански брак № 3 от 19.02.1964 г., представено по гр. д. № 6291 по описа за 2016 г. на Плевенския районен съд. Няма никакви данни, че представител на дружеството е бил запознат с това удостоверение за брак и е могъл да узнае, че продавачът П. П. не е съсобственик на една втора идеална част от имота. В удостоверението за наследници, което е било известно на представител на дружеството, е записано относно Н.П.Б. „съпруга II“. Този запис може само да предизвика съмнение, но не и сигурност, че се касае за последващ съпруг по смисъла на чл.9а от ЗН.Стелно въз основа на удостоверението дружеството напълно обяснимо е приемало за съсобственици и е сключвало договори за аренда и с двата клона на рода за по 1/2 идеална част от имотите, както се е изразил свидетелят Б. Ц. в показанията си в публичното съдебно заседание на 13.05.2019 г. Ето защо нито от сключването на договорите за аренда, нито от удостоверението за наследници не може да се установи знание на представител на дружеството-купувач, че продавачът Н. Б. не е съсобственик на продадената от нея идеална част.

Освен това въззивният съд погрешно е квалифицирал претенцията за заплащане на разликата в цената на имота към момента на евикцията и към момента на покупко-продажбата като претенция за пропусната полза и е счел за приложимо разрешението на ТР № 3 от 12.12.2012 г. на ОСГТК на ВКС. Касае се за иск за обезщетяване на претърпяна загуба, която вече е настъпила и се състои в сумата, която евинцираният купувач трябва да добави към подлежащата на връщане цена, за да купи равностойна вещ. Тази загуба в съответствие с отговора на първия въпрос представлява пряка и непосредствена последица от неизпълнението и може да бъде предвидена при пораждане на задължението, поради което ответницата дължи нейното заплащане. Размерът на вредата е установен от приетата по делото и неоспорена от страните техническа експертиза.

По тези съображения настоящата инстанция приема, че обжалваното решение следва да бъде касирано и вместо него трябва да бъде постановено друго, с което предявеният иск да бъде уважен.

При този изход на спора П.С.П. дължи на „Вивамед“ ЕООД 2 227 лв. разноски по делото.

Воден от горното, съставът на Върховния касационен съд на Р. Б, Гражданска колегия, Трето отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 129 от 28.04.2020 г. по в. гр. д. №381 по описа за 2019 г. на Великотърновския апелативен съд и потвърденото с него решение № 282 от 5.7.2019 г. по гр.д. № 968 по описа за 2016 г. на Плевенския окръжен съд в частта за отхвърляне на предявения от „Вивамед“ ЕООД срещу П.С.П. иск с правно основание чл.189, ал.1, изречение трето от ЗЗД за заплащане на сумата 6 564,50 лв., представляваща разлика между пазарната цена на продадените недвижими имоти към датата на съдебната евикция/16.01.2019 г./ и към датата на продажбата/28.08.2014 г./, К.В.Т ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА П.С.П.-[ЕГН], да заплати на „Вивамед“ ЕООД сумата 6 564,50/шест хиляди петстотин шестдесет и четири лева и петдесет стотинки/ лв. представляваща разлика между пазарната цена на продадените с договор за покупко-продажба, отразен в нотариален акт. № 100 от 25.08.2014 г. на Нотариус С. И., рег. № *** при НК, район на действие-Пловдивски районен съд, недвижими имоти към датата на съдебната евикция/16.01.2019 г./ и към датата на продажбата/28.08.2014 г./., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 28.11.2016 г. до окончателното и изплащане, както и 2 227/две хиляди двеста двадесет и седем/ лв. разноски по делото.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: