Договаряне по въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, включително и наред с други, в договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по т. 3 от ДР на ЗУЕС, водят ли до нищожност на договора?

чл. 51 ЗУЕС чл. 26 ЗЗД чл. 2, ал. 1 ЗУЕС 
Етажната собственост, която не е учредила сдружение за управление (т.е. не е персонифицирана), се управлява от общото събрание на етажните собственици, респективно - на етажните собственици и обитателите, чрез взетите от него решения. Тези решения са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица и насочени към постигане на обща цел, а не многостранна сделка; не се поемат насрещни права и задължения; субективните предели на действие на решенията на общото събрание на етажната собственост са по-широки от тези на многостранните сделки, тъй като са задължителни за всички етажни собственици - включително за тези, които са гласували против и за тези, които не са участвали във вземането им, както и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели, а задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или обитатели, дори да са гласували за тях). Законът /ЗС, ЗУЕС/ урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Специфичен е и контролът за спазването им. От това следва, че е недопустимо с двустранни договори да се уреждат между етажен съсобственик и трето лице отношения от компетентността на Общото събрание. Казаното се отнася и до чл. 51 ЗУЕС. Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Разпределението на т. нар. консумативни разходи за ползването на общите части не се извършва между етажните собственици, съразмерно на притежавания от тях дял в общите части на сградата, а поравно според броя на лицата (собственици, ползватели и обитатели) в етажната собственост. Кои разходите са такива за управление и поддържане на общите части е посочено в пар.1 т.11 ДР на ЗУЕС и те включват разноските за електрическа енергия, вода, отопление почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата т.нар. „консумативни разноски“, разходите за портиер и възнаграждение при възлагане на дейности по поддържане на общите части. Изобщо дейността по Поддържане на общите части е определена в закона като дейност, насочена към запазването им в добро състояние./пар.13 от ДР ЗУЕС/
Договорът по чл. 2 ЗУЕС се отнася към типа договори за услуги. Сключва се за неопределен срок, едновременно със сключването на договора за продажба на самостоятелния обект - апартамент. Формалният му характер е установен в интерес и на третите лица – затова подлежи на вписване по партидата на обекта на сделката. Той има за последица, че обвързва и приобретателите на имота. Поради двустранния му характер подлежи на разваляне. Уредбата има изключителен характер и затова следва да се тълкува ограничително. Същата не намира приложение по отношение на сгради, които не притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип. В заключение, по поставения за тълкуване правен въпрос следва да се отговори утвърдително – нищожни са уговорки в договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по т. 3 от ДР на ЗУЕС, по въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, независимо дали договорът урежда и други въпроси, извън изключителната компетентност на ОС на етажните собственици. Нищожността е по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД – противоречие с материалния закон.

чл. 2, ал. 1 ЗУЕС чл. 51, ал. 2 ЗУЕС чл. 26, ал. 1 ЗЗД 

Р Е Ш Е Н И Е

№ 80

гр.София 04.11.2021 г.

в името на народа

Върховният касационен съд на Р. Б, гражданска колегия, четвърто отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и пети март две хиляди двадесет и първа година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: АЛБЕНА БОНЕВА

ЧЛЕНОВЕ: БОЯН ЦОНЕВ

ЛЮБКА АНДОНОВА при секретаря С. Т, като изслуша докладвано от съдията А. Б гр.дело № 1213/2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК и е образувано по касационна жалба, подадена от подадена от Ю.А.Н., чрез адвокат К. М., срещу въззивно решение № 924/25.10.2019 г. и решение № 1007/15.11.2019 г. по чл. 247 ГПК, постановени от Варненски окръжен съд по въззивно т.д. № 983/2019 г.

Касационно обжалване е допуснато в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК на основното решение № 924/25.10.2019 г. по следния въпрос: договаряне по въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, включително и наред с други, в договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по т. 3 от ДР на ЗУЕС, водят ли до нищожност на договора.

Съставът на Върховния касационен съд дава следното разрешение:

Нормата на чл. 1 от ЗУЕС определя приложното поле на закона - урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях. ЗУЕС урежда специална процедура за вземане на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност, като спазването на тези правила е основание за действителността на решението. Етажната собственост, която не е учредила сдружение за управление (т.е. не е персонифицирана), се управлява от общото събрание на етажните собственици, респективно - на етажните собственици и обитателите, чрез взетите от него решения. Тези решения са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица и насочени към постигане на обща цел, а не многостранна сделка; не се поемат насрещни права и задължения; субективните предели на действие на решенията на общото събрание на етажната собственост са по-широки от тези на многостранните сделки, тъй като са задължителни за всички етажни собственици - включително за тези, които са гласували против и за тези, които не са участвали във вземането им, както и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели, а задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или обитатели, дори да са гласували за тях). Законът /ЗС, ЗУЕС/ урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Специфичен е и контролът за спазването им. От това следва, че е недопустимо с двустранни договори да се уреждат между етажен съсобственик и трето лице отношения от компетентността на Общото събрание. Казаното се отнася и до чл. 51 ЗУЕС. Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Разпределението на т. нар. консумативни разходи за ползването на общите части не се извършва между етажните собственици, съразмерно на притежавания от тях дял в общите части на сградата, а поравно според броя на лицата (собственици, ползватели и обитатели) в етажната собственост. Кои разходите са такива за управление и поддържане на общите части е посочено в пар.1 т.11 ДР на ЗУЕС и те включват разноските за електрическа енергия, вода, отопление почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата т.нар. „консумативни разноски“, разходите за портиер и възнаграждение при възлагане на дейности по поддържане на общите части. Изобщо дейността по Поддържане на общите части е определена в закона като дейност, насочена към запазването им в добро състояние./пар.13 от ДР ЗУЕС/, т.е законодателят е намерил, че разрешението по посочените въпроси има за цел опазване, поддържане и добро управление на сградата като цяло, в интерес е на вещта и контролът за законността на общите решения, както и за спазването им е именно специалният по ЗУЕС. Отделно, правилата относно определяне начина на разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части, освен че са в компетентността на решение на Общото събрание, но са и задължителни за него. Нормата на чл. 51 ЗУЕС не предпоставя възможност за тълкуване, тя е ясна и императивна. Извод в тази насока може да се направи и от тълкуването на чл.11 т.5 ЗУЕС, в която разпоредба е посочено, че правомощие на Общото събрание е определяне размера, но не и начина на разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части. Последният е разписан изрично в закона. (в този см. и съдебната практика на ВКС, напр. решение № 313 от 07.04.2020 г. по гр. д. № 1332/2019 г.,. на ВКС, ГК, ІV ГО). Договорът по чл. 2 ЗУЕС се отнася към типа договори за услуги. Сключва се за неопределен срок, едновременно със сключването на договора за продажба на самостоятелния обект - апартамент. Формалният му характер е установен в интерес и на третите лица – затова подлежи на вписване по партидата на обекта на сделката. Той има за последица, че обвързва и приобретателите на имота. Поради двустранния му характер подлежи на разваляне. Уредбата има изключителен характер и затова следва да се тълкува ограничително. Същата не намира приложение по отношение на сгради, които не притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип. В заключение, по поставения за тълкуване правен въпрос следва да се отговори утвърдително – нищожни са уговорки в договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по т. 3 от ДР на ЗУЕС, по въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, независимо дали договорът урежда и други въпроси, извън изключителната компетентност на ОС на етажните собственици. Нищожността е по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД – противоречие с материалния закон.

По касационните оплаквания:

Касаторът Ю.А.Н. излага доводи за нищожност и недопустимост на съдебните решения, в евентуалност - за неправилност, поради противоречие с материалния закон.

Насрещната страна „М. М“ ООД, представлявано от управителя Г. Н., чрез адвокат М. Р., отговаря в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, че касационната жалба е неоснователна. Претендира разноски за инстанцията.

Съставът на Върховния касационен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:

Въззивният съд, като потвърдил решението на първостепенния Варненски районен съд, отхвърлил исковете на Ю.А.Н. против „М. М“ ООД за прогласяване нищожността на индивидуален договор от 14.02.2014 г., на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД и за заплащане на сумата от 4453,80 евро, като платени без основание абонаментни такси, определени по нищожния договор, на осн. чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, както и обезщетение за забава в размер на законната лихва, считано от 08.05.2018 г. до окончателното издължаване.

Съдът изложил изрични съображения, че първоинстанционното решение е допустимо, като позоваването на разпоредбите на чл.299, ал.1 от ГПК и чл.223, ал.1 от ГПК от Ю. Н., е погрешно. Посочил, че съдебните решения по искове по чл.40 ЗУЕС за законосъобразност на решение на ОС на ЕС, не могат да формират СПН относно въпроса дали даден комплекс е такъв от затворен тип, респективно възприетото в мотивите на съдебният акт да е задължително за съдебният състав, разглеждащ претенции за нищожност на договор и за неоснователно обогатяване.

Относно материалноправния спор, съдът приел, че ответникът „М. М“ ООД е построил и въвел в експлоатация хотелски комплекс, в който се намират два апартаментни хотела. Установил, че Ю. Н. е собственик на апартамент № 62, находящ се в корпус А на комплекса (сграда 1), който включва в себе си, наред с хотелската сграда, също и кафе-сладкарница, два офиса, външен басейн, подпорни стени и огради, сградни ВиК отклонения и сградно ел. захранване. Съдът установил още, че на 14.02.2014 г. между страните по делото е сключен договор по чл. 2 ЗУЕ за поддръжка и управление на апартаментен студиен хотел, ведно с анекс от същата дата. Н. възложила на търговското дружество – ответник, следните дейности и услуги: осигуряване на денонощен пропускателен режим в комплекса, чрез използване на сигнално-охранителна техника и контрол на достъпа; заплащане на сметките за електричество, вода на общите части на комплекса и такса за поддръжка на асансьорна уредба; застраховка на имота на възложителя за застрахователна сума до 26000 евро; прехвърляне на всички права и задължения по застрахователната полица на собствениците или на изрично упълномощено за това лице, след прехвърляне на собствеността по нотариален ред; почистване на общите части на комплекса; озеленяване; организиране, насочване, извършване и контролиране на всички необходими поправки и дейности, свързани с поддръжката на общите части на комплекса; поддържане и почистване на басейна в комплекса в състояние, позволяващо непрекъснатата му употреба, съгласно неговото предназначение за периода: от началото на месец юни до края на месец септември; подготвяне, организиране и администриране на документацията свързана с придобиването на имота, след изрично упълномощаване на изпълнителя: подаване на заявление за регистрация по Закон за регистъра БУЛСТАТ, деклариране придобиването на недвижимия имот в съответната общинска администрация според ЗМДТ; оказване на съдействие и представяне на собственика пред трети лица (В и К ООД,ел.разпределителното дружество) след изрично упълномощаване на изпълнителя; съхраняване на цялостната документация свързана с имота; съхраняване на ключ и използването му от изпълнителя само и единствено при извънредни ситуации (пожар, наводнение и др.); представляване на собственика на имота пред общото събрание, след изрично упълномощаване на изпълнителя и други. Освен изброените задължения са уговорени и специални такива, а именно: присъединяване на собствениците на апартаменти към ел.разпределителната мрежа /поради отказ на “Е.ОН Б. М” АД/, като „Миг-Маркет” ООД е монтирало електромери, отчитащи ползването на ел.енергия за всички апартаменти поотделно. Срещу това, Н. се е задължила да плаща на изпълнителя годишна такса в размер на 10 евро, с включен ДДС, на квадратен метър обща площ, включваща площта на апартамента и прилежащите му общи части, както и цената на ползваната в собственият апартамент ел.енергия. В т.1.2 от договора са предвидени разходите, които изпълнителят ще има право да извършва в изпълнение на задълженията си, а именно: за заплати и други възнаграждения и осигуровки на обслужващите лица, ангажирани с експлоатацията, ремонта, управлението на комплекса, включително, но неизчерпателно - градинари, портиери, чистачи и други специалисти; разходи за незначителни текущи ремонтни работи по поддръжка на комплекса; за застрахователни премии; разноски, свързани с контрола и техническото обслужване като подмяна на ел.крушки в общите помещения, изхвърляне на смет, обезпаразитяване, обработка с вода, в т.ч. всички външни договори, необходими или уместни с оглед поддръжка на комплекса и съответните общи части; разноски за ел.енергия на общите части и други. Няма спор, че Н. е заплатила на „М. М“ ООД сума в общ размер на 4453,80 евро, дължима за периода 2016 - 2018 г.

Въззивният съд приел, че изграденият от „М. М“ ООД комплекс не отговаря на дефиницията за “жилищен комплекс от затворен тип“ по т. 3 от ДР на ЗУЕС. Обосновал извода си на това, че „М. М“ ООД отдава под наем част от собствените си обекти в комплекса на трети лица на хотелски начала, като според съда едновременното упражняване на стопанска дейност по отдаване под наем заедно с дейностите по поддръжка, поети с договора от 14.02.2014 г., изключва възможността комплексът да се третира като такъв от затворен тип. Изложил съображения, че по дефиниция хотелските помещения са класифицирани от ЗУТ и Наредба № 7/22.12.2003 г. като нежилищни обекти, което води до противоречие с дефиницията за [жк], че макар жилищният комплекс да не от затворен тип, сключеният договор, с който са поети от изпълнителя задължения за поддръжка, охрана, почистване, озеленяване и т.н., не противоречи на закона, като предметът на договора не е забранен. Фактът, че въпросният комплекс не е от затворен тип, не води автоматично до недействителност на процесният договор, поради противоречие със закона - за да е налице нищожност на сделка в хипотезата на чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД трябва сключването на сделката да влиза в противоречие с императивна правна норма, тъй като диспозитивните правни норми няма как да бъдат накърнени. Изложил съображения, че разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС е дефинитивна, а не императивна, тъй като с нея се дава определение за формата на договора за управление общите части на сгради в режим на ЕС, разположени в затворен комплекс, но същата не създава забрана за сключване на договор за възлагане на управление на общи части, в случаите, когато не е налице комплекс. Специфичният предмет на договора по чл.2, ал.1 от ЗУЕС се концентрира върху задълженията, поети от собственика на индивидуален обект и инвеститора, респективно въвеждането на особен режим на управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип. Тази цел обаче не изчерпва съглашението в цялост в случая, тъй като в договора се съдържа и насрещна воля на страните за възлагане, съответно изпълнение на определени услуги, изчерпателно изброени в т.1.1 от Договора от 14.02.2014г. Според въззивния съд извършването на услуги от посочения вид не е ограничено със специални изисквания на закона по отношение на собствеността или статута на вещите, върху които изпълнителят се задължава да въздейства. Напротив, такава услуга е допустимо да се осъществява по отношение на всякакви обекти, предназначени по естество или по воля на собствениците им, за общо ползване, дори и от трето за етажната собственост лице. Съдът посочил, че отношенията, предмет на този вид услуга, са от компетентност не на отделния собственик, а на етажната собственост, формираща воля чрез органа си общо събрание, но в този случай сделката - решение би била подчинена на правилата за законосъобразно разпределяне на разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС. Възприетите от трайната съдебна практика като императивни норми, съдържащи се в специалният закон за управление на ЕС, са единствено правилата, обективирани в чл.51, вр. § 1, т.11 от ЗУЕС. В този смисъл, съдът приел, че извън изключителната компетентност на ОС на ЕС, е възлагането на подобрение на терена, собствеността върху който не се притежава от етажните собственици, чрез изграждане на обекти в незастроената част - открит басейн, фитнес на открито, площадки за отдих, които наред с това по силата на договора са достъпни и са предназначени за ползване от етажните собственици. Извън компетентността на ОС е и възлагането на луксозни услуги извън обичайното управление, каквито са осигуряване денонощен пропускателен режим, чрез използване на сигнално-охранителна техника и контрол на достъпа, и застраховка на имота на възложителя. Поемането на разходи за такова възлагане на услуга по управление и поддържане на обектите за общо ползване, независимо дали са част от сградата или са в прилежащата площ, изисква индивидуално съгласие на задълженото лице, съответно налага или единодушно решение, или индивидуално договаряне.

Като достигнал до тези изводи, съдът приел, че процесният договор е валиден, а платеното от възложителя Н. възнаграждение е дължимо на правно основание.

При служебно извършената проверка, касационната инстанция не откри пороци, водещи до недопустимост или нищожност на обжалваното решение.

По въпроса, допуснат до касационно обжалване въззивният съд се е произнесъл в противоречие с дадения по чл. 290 ГПК отговор от настоящия състав.

В противоречие с чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД въззивният съд направил извод, че щом договорът урежда и други въпроси, не само такива от изключителната компетентност на ОС на етажните собственици, дори и в противоречие с императивни правила, уредени в чл.51, вр. § 1, т.11 от ЗУЕС, е валиден. На практика е придал валидизиращ ефект на противозаконните уговорки, поради това, че има и клаузи, непротиворечащи на императивни правни норми. Съгласно чл. 26, ал. 4 ЗЗД нищожността на отделни части на договора не влече нищожност на целия договор, но само когато те са заместени по право от повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без недействителните й части, но случаят не е такъв. Валидността на отделни клаузи няма как да санира нищожните уговорки в същия договор.

В заключение въззивното решение е неправилно като постановено в противоречие са материалния закон и е необосновано, поради което следва да бъде касирано и спорът разрешен по същество, като исковете бъдат уважени.

При така постановения резултат, ответникът по исковете следва да заплати на ищеца сторените по делото във всички инстанции съдебноделоводни разноски, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК, равняващи се общо на 6844,81 лв.

МОТИВИРАН от горното, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение

РЕШИ:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 924/25.10.2019 г., постановено от Варненски окръжен съд по въззивно т.д. № 983/2019 г.

и вместо това ПОСТАНОВИ:

ПРОГЛАСЯВА нищожността на индивидуален договор от 14.02.2014 г., сключен между „М. М“ ООД и Ю.А.Н., на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД.

ОСЪЖДА „Миг М.“ ООД за заплати на Ю.А.Н. сумата от 4453,80 евро - платени без основание абонаментни такси по горния нищожен договор, на осн. чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, както и обезщетение за забава в размер на законната лихва върху главницата, считано от 08.05.2018 г. до окончателното издължаване, на осн. чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

ОСЪЖДА „Миг М.“ ООД да заплати на Ю.А.Н. сумата в размер на 6844,81 лв., представляващи разноски по чл. 78, ал. 1 ГПК, направени в производството по делото във всички инстанции.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: